Müssen Mieter:innen ausmalen? AK Wohnzufriedenheitsindex zeigt Verbesserungsbedarf bei Hausverwaltungen auf

Ein OGH-Urteil aus dem Jahr 2011 regelt, wann Mieter:innen beim Auszug ihre Wohnung ausmalen müssen. Dennoch verlangen Hausverwaltungen oft das unbedingte Ausmalen und berufen sich auf entsprechende Klauseln in Mietverträgen. Diese sind jedoch oft ungültig. Eine aktuelle Erhebung des AK Wohnzufriedenheitsindex zeigt ein dahinterliegendes Problem: Art und Qualität der Kommunikation zwischen Hauseigentümer oder -verwaltung und Mieter:innen sind ausbaufähig. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Mietverhältnissen im privaten und geförderten Wohnbau. „Die Ergebnisse unterstreichen einmal mehr die Vorteile des geförderten Wohnbaus. Darum muss das Land Oberösterreich alles daransetzen, diese attraktive Wohnform auszubauen“, sagt AK-Präsident Andreas Stangl.

Ein typischer Fall aus der Beratungspraxis: Eine Mieterin kontaktiert die Arbeiterkammer. Sie ist unsicher, ob sie die Wohnung ausmalen muss. Im Mietvertrag steht eine entsprechende Klausel, und auch ihr Vermieter informierte sie, dass sie ausmalen müsse. Jedoch hat die Mieterin weder Veränderungen vorgenommen noch Beschädigungen hinterlassen.

Die Antwort ist klar: Laut OGH-Urteil (OGH 2 Ob 215/10x) sind solche vorformulierten Ausmalverpflichtungen in der Regel rechtsunwirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurden und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt. Der Begriff "Formular" ist dabei nicht streng zu verstehen. Es geht dabei um vom Vermieter stammende "vorformulierte Vertragsbedingungen“. Die Mieterin muss die Wohnung nur im übernommenen Zustand zurückgeben, normale Abnützung eingeschlossen. Zum Ausmalen ist sie daher nicht verpflichtet.

Das Beispiel zeigt, wie wichtig verständliche und rechtssichere Informationen durch die Hausverwaltung sind. Auf dringenden Handlungsbedarf lassen dabei Zahlen des aktuellen AK Wohnzufriedenheitsindex schließen: Ein Drittel der AK-Mitglieder in Miete und mit Hausverwaltung sieht Aufholbedarf in Sachen Informationen über rechtliche Belange. So geben 33 Prozent an, sie wüssten (eher) nicht, für welche Arbeiten, Reparaturen oder Kosten die Hausverwaltung aufgrund gesetzlicher Bestimmungen aufkommen muss. Dazu kommt, dass mehr als ein Viertel der Mieter:innen in Oberösterreich der Kommunikation mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung ein schlechtes Zeugnis ausstellen. Weitere elf Prozent sehen die Kommunikation eher kritisch.

Bemerkenswert sind die Unterschiede zwischen gefördertem Wohnbau und privater Miete: So finden 8 von 10 Mieter:innen von sogenannten „Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen“ die Informationen der Hausverwaltung verständlich. Im Bereich der privaten Miete sind es nur 7 von 10. Zwei Drittel der Mieter:innen in Genossenschafts- und Gemeindewohnungen berichten von Hausverwaltungen, die rasch auf Probleme reagieren (67 Prozent). Bei Mieter:innen im privaten Bereich macht dieser Anteil rund die Hälfte aus (49 Prozent).

Mehr geförderter Wohnbau und Qualität bei Kommunikation
Der geförderte Wohnbau bringt Vorteile für die Menschen. Im Vergleich zu „privaten Wohnungen“ ist die finanzielle Belastung geringer, der Standard bei Heizung und Wärmedämmung oft höher. Unbefristete Mietverhältnisse machen die Wohnform besonders attraktiv. Die aktuelle Erhebung des AK-Wohnzufriedenheitsindex unterstreicht die Attraktivität dieser Wohnform.

• Um dem Bedarf an leistbaren Wohnungen nachzukommen, fordert die AK Oberösterreich, das Angebot an gemeinnützigen Wohnungen in Oberösterreich noch stärker auszubauen. Während im Jahr 2025 in Oberösterreich 2.284 gemeinnützige Wohnungen gebaut wurden, fordert die AK, zumindest 2.800 gemeinnützige Wohnungen pro Jahr zu errichten.
• Im Bereich der privaten Vermietung empfiehlt die AK, die Transparenz und Kommunikationsqualität durch Hausverwaltungen, insbesondere zu rechtlichen Pflichten und zur Kostenverteilung zu verbessern.

Hintergrund: Der AK Wohnzufriedenheitsindex als starkes Instrument
Der AK Wohnzufriedenheitsindex trifft wichtige Aussagen über Ängste und Sorgen sowie Bedürfnisse und Erwartungen der Menschen zum Thema Wohnen. Die aktuelle Erhebung unter 800 Personen durch das renommierte Institut für empirische Sozialforschung (IFES) fand von Februar bis März 2026 mittels telefonischer und Online-Interviews statt. Die Ergebnisse sind repräsentativ für die unselbständig Beschäftigten in Oberösterreich.