Brüssel zu Liegenschaftstransfer und Marktregulierung

ZERP-Studie der Europäischen Kommission über den Markt der Immobilientransaktionen veröffentlicht

Wien (OTS) - Die Europäische Kommission hat heute eine Studie "Conveyancing Services Market - Final report " über die Kostenstruktur für Liegenschaftstransaktionen vorgestellt
(http://ec.europa.eu/internal_market/whatsnew_de.htm ).

Die Studie soll die von der Kommission behauptete These wissenschaftlich belegen, dass Regulierung grundsätzlich zu überhöhten Preisen für den Verbraucher führe.

Der Studie gelingt es nicht, einen Kausalzusammenhang zwischen Regulierungsgrad und Kostenhöhe nachzuweisen. Besonders deutlich zeigt sich dies am Beispiel von Ländern, die ein Notarsystem mit höherem Regulierungsgrad besitzen und dennoch eine niedrige Kostenstruktur aufweisen. Unabhängig davon begegnet die Studie aber auch hinsichtlich Methodik, Datenerhebung und Datenauswertung erheblichen Bedenken. Die Österreichische Notariatskammer ist der Auffassung, dass diese Studie nicht als Grundlage für politische Diskussionen in diesem Bereich dienen kann.

Völlig vernachlässigt wird von der Studie die Schutzfunktion des Grundbuchsystems, wie es auch in Österreich besteht. Konsumenten, Wohnungskäufer, Kreditgeber, Unternehmen und Investoren können sich nach dem in Österreich bestehenden Rechtsstandard auf das Grundbuch verlassen. Eingriffe in bewährte Grundbuchsysteme, wie dies die Studie vorschlägt, führen zu Informationsnachteilen für Verbraucher, höheren Rechtsverfolgungskosten und einem Verlust an Rechtssicherheit.

Im Einzelnen muss der Studie entgegengehalten werden:

1. Kein Kausalzusammenhang zwischen Regulierungsdichte und Kostenhöhe

Auf der Grundlage der statistischen Erhebungen der Studie lässt sich ein Kausalzusammenhang zwischen Regulierungsgrad und Kosten nicht erkennen. Die Studie bescheinigt einem stark regulierten Notarsystem (Deutschland) in dem für Wirtschaftswachstum relevanten Bereich der Massengeschäfte mit durchschnittlichen Grundstückswerten die niedrigsten Kosten, niedriger als in deregulierten Modellen in England, den Niederlanden und Schweden.

Der wesentliche Kostenblock der Maklergebühren wird von der Studie nicht bewertet. Offenbar will die Studie den Hinweis auf die Tatsache vermeiden, dass Makler - ein traditionell deregulierter Beruf - im Verhältnis zu den Rechtsberufen höhere Gebühren erheben. Dies widerlegt ein weiteres Mal die Feststellung, dass ein höhere Regulierung zu höheren Kosten für Verbraucher und Unternehmen führt.

2. Ökonomischer Wert von Rechtssicherheit und Rechtskontrolle völlig vernachlässigt

Die Studie lässt die unterschiedliche Komplexität der Immobilienmärkte und die unterschiedliche Leistung der Rechtssysteme zur Gewährleistung von Rechtssicherheit und Rechtskontrolle weitgehend außer Acht. In der Studie fehlt daher die Untersuchung entscheidender Marktfaktoren für den Liegenschaftstransfer. Das österreichische Grundbuchsystem zum Beispiel kann mit Systemen dereglementierter Mitgliedstaaten, wie Schweden oder England kaum verglichen werden.

3. Verbraucherschutz muss gestärkt, nicht geschwächt werden!

Die Studie unterstützt das politische Ziel des "Do it yourself" im Liegenschaftstransfer. Nicht anders ist die Erwägung zu verstehen, professionelle Beratung zurückzudrängen. Wohl erscheint dies auf den ersten Blick für Verbraucher attraktiv zu sein. Tatsächlich bringt es aber in den wenigsten Fällen Vorteile für den Verbraucher. Vielmehr können ihn erhebliche Mehrbelastungen und wirtschaftliche Risiken treffen. Komplexe Vertragsbedingungen, Vertragsmängel, Schwierigkeiten bei der Finanzierung, die Absicherung vor Insolvenzgefahr und der Papierkrieg mit Behörden und Ämtern sind Gründe, die den Weg zum Eigenheim sehr erschweren können.

Niederlande: Effekte der Deregulierung zweifelhaft

Dies zeigt ein Blick auf die Deregulierungsmaßnahmen in den Niederlanden. Die Studie verweist zwar auf einen Gebührenrückgang bei Grundstücksgeschäften als Folge der Aufhebung der gesetzlichen Gebührenordnung. Sie stellt jedoch gleichzeitig unter Berufung auf Berichte einer niederländischen Regierungskommission fest, dass die Gebührensenkungen weniger dem Verbraucher zugute gekommen sind als Großunternehmen und Investoren.

Auch Schweden kennt Schwierigkeiten

Die Studie verschweigt hinsichtlich des von ihr forcierten Musterlandes Schweden den Umstand, dass dort zur Lösung gehäuft auftretender Schwierigkeiten gesetzliche Maßnahmen ergriffen werden, die der zunehmenden Komplexität des Immobilienmarktes Rechnung tragen sollen. Das heißt, dass dort der Trend in Richtung Regulierung der für die rechtliche Abwicklung verantwortlichen Berufsträger geht.

4. Elektronische Verfahren sparen Zeit und senken Kosten

Der hohe österreichische Standard im Liegenschaftstransfer beruht unter anderem auf der Umstellung des Grundbuchs auf elektronische Verfahren. Die eben vom Bundesministerium für Justiz zur Begutachtung vorgelegte Grundbuchnovelle soll zum Ausbau dieses e-Justice-Verfahrens dienen. Ziel der Novelle ist es, das österreichische Grundbuchverfahren als eines der Kernbereiche rechtsvorsorgender gerichtlicher Verfahren auf seinem hohen Standard zu erhalten.

Österreich: auf dem Weg zur EU- Best practice

In dieser Form und mit dem Rechtssicherheitsstandard, den Österreichs Grundbuch bietet, ist dieser Schritt auf dem besten Weg, Österreich in die Position einer EU-weiten Best-practice zu bringen. Im Ergebnis führt diese Weiterentwicklung zu einer spürbaren Verfahrensbeschleunigung, zum raschen Zugang zu den Grundbuchsdaten und Urkunden auf elektronischem Weg - und dies weltweit komfortabel auch über Internet.

5. Die Studie vernachlässigt die Erfahrungen aus der US-amerikanische Hypothekenkrise

Die Österreichische Notariatskammer weist darauf hin, dass aus der gegenwärtigen Hypothekenkrise in den USA auch wichtige Erfahrungen für den Liegenschaftsverkehr gewonnen werden können. Die Krise zeigt, dass im Immobilienbereich ein Modell fortschreitender Deregulierung für Verbraucher, Kreditgeber, Unternehmen, Investoren, den Staat und letztlich die Volkswirtschaft insgesamt mit erheblichen Nachteilen und wirtschaftlichen Folgelasten verbunden sein kann. Im sensiblen Bereich des Immobiliensektors sind Deregulierungskonzepte im Lichte dieser Entwicklungen einer nachhaltigen und kritischen Prüfung zu unterziehen.

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