Verschärftes Regulativ für Kurzzeitvermietung in Wien - Stadt Wien sichert Wohnraum nachhaltig ab

Mit einem umfassenden Maßnahmenpaket werden die Regeln für Kurzzeitvermietungen in Wien weiter verschärft. Um die Gesetzesänderungen zu fixieren, brachte die Koalition aus SPÖ und NEOS am Dienstag einen Initiativeintrag ein, der im Wohnbau-Ausschuss mit den Stimmen von SPÖ, NEOS, FPÖ und Grünen eine Mehrheit fand.

Weniger Ausnahmen für gewerbliche Kurzzeitvermietung, strengere Regeln für Umwidmungen, ein verpflichtendes Register, mehr Kontrollmöglichkeiten und schärfere Strafen. Das oberste Gebot ist es, dringend benötigten Wohnraum besser zu schützen und zu verhindern, dass Wohnungen aus Profitgründen dauerhaft dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden.

„Mit der Beschränkung von Kurzzeitvermietungen auf 90 Tage hat Wien internationale Pionierarbeit geleistet. Obwohl dieser Vorstoß bereits erfolgreich war, hat die Praxis gezeigt, dass sich neue Geschäftsmodelle entwickelt haben, um diese zu umgehen. Diese Umgehung werden wir unterbinden, indem wir eine Registrierungspflicht für Anbieterinnen und Anbieter einführen, die Umwidmung von Wohnraum in Beherbergungsstätten wird rigoros eingeschränkt und die Strafen empfindlich erhöht. Mit dem heutigen Beschluss im zuständigen Gemeinderats-Ausschuss ist der erste Schritt getan. In der Landtags-Sitzung soll das Gesetz endgültig beschlossen werden, um ein Inkrafttreten per Jahreswechsel sicherzustellen. Wohnen ist ein Grundrecht, das wir in Wien mit aller Kraft schützen“, so der Bürgermeister Michael Ludwig.

„Eine aktive Wohnpolitik ist für die Zukunft jeder Stadt entscheidend. Dazu gehört es, auf aktuelle Entwicklungen zu reagieren. Wien ist hier federführend. Während in anderen Metropolen durch die gewerbliche Kurzzeitvermietung wichtiger Wohnraum im großen Stil verloren gegangen ist, hat Wien rechtzeitig reagiert. Jetzt ist es an der Zeit das Regulativ nachzuschärfen und die Kontrollmöglichkeiten zu verbessern. Die Stadt Wien hat damit einmal mehr gezeigt, wie eine progressive, nachhaltige und konsequente Wohnpolitik funktioniert. Denn leistbares und qualitätsvolles Wohnen steht seit mehr als 100 Jahren im Fokus des Wiener Wohnbaumodells“, zeigt sich auch Stadträtin Elke Hanel-Torsch zufrieden mit dem nun erfolgreich beschlossenen Maßnahmenpaket.

„Wer die eigene Wohnung während des Urlaubs zeitweise vermietet, soll das auch weiterhin tun können. Gleichzeitig darf Wohnraum nicht dauerhaft durch die Umwidmung von Wohnungen oder gar ganzer Wohnhäuser in Beherbergungsstätten verloren gehen. Dafür braucht es klare, faire Regeln und eine wirksame Kontrolle. Das Kurzzeitvermietungsregister macht nachvollziehbar, welche Wohnungen zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, und erleichtert die gezielte Kontrolle, ob die Regeln eingehalten werden“, erklärt NEOS-Klubobfrau Selma Arapović.

Nun sind die strengeren Regeln also beschlossene Sache. Aber was heißt das eigentlich genau? Einerseits soll die Umwandlung von Wohnungen in Beherbergungsstätten künftig im gesamten Wiener Stadtgebiet stärker eingeschränkt werden.

Strengere Regeln bezüglich Umwidmung in Beherbergungsstätten

Der besondere Schutz bestehender Wohnungen nach den Prinzipien der Wohnzone wird nun auch sinngemäß auf Wohnungen außerhalb von Wohnzonen - und damit für das ganze Stadtgebiet - ausgeweitet. So werden die Möglichkeiten zur Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten zur Nutzung für Kurzzeitvermietung deutlich erschwert. Für eine solche Umwidmung müssen zukünftig noch strengere Kriterien erfüllt werden: Dies betrifft unter anderem einerseits das Ausmaß der verbleibenden Wohnnutzung im Gebäude. So müssen gemäß dem neu geschaffenen Paragraph 7g der Bauordnung für Wien künftig mindestens 80 Prozent aller Nutzflächen im Gebäude weiterhin als Wohnnutzfläche erhalten bleiben. Darüber hinaus wurde nun auch festgelegt, dass die Beherbergungsstätte über mindestens drei Zimmereinheiten verfügen muss. Die einzelnen Zimmereinheiten müssen außerdem zueinander in räumlicher Nähe im Gebäude liegen. Eine weitere Maßnahme dient dem Schutz der regulären Bewohner*innen vor Störungen durch stetig wechselnde Tourist*innen: So muss eine Beherbergungsstätte künftig einen gesonderten Zugang von der Straße aufweisen.

Von den Regelungen der erschwerten Umwidmung von Wohnungen sind lediglich „klassische Hotels“ ausgenommen, in denen Gästen Hotel-typische Dienstleistungen angeboten werden. Übrigens gelten diese verschärften Regelungen auch rückwirkend: Verfahren, die ab 11. Oktober eingereicht wurden, müssen bei der Baupolizei bereits nach den neuen Regelungen beurteilt werden.

Verpflichtendes Register ab 1. Jänner 2027

Gleichzeitig wird die Ausnahme für die private Kurzzeitvermietung enger gefasst: Wer die eigene Wohnung während einer vorübergehenden Abwesenheit bis zu 90 Tage im Jahr vermieten möchte, kann dies weiterhin tun, allerdings künftig nur für eine Wohnung und unter der Voraussetzung, dass der Wohnsitz dort aufrechtbleibt.

Ein verpflichtendes Wiener Kurzzeitvermietungsregister soll außerdem für mehr Transparenz sorgen. Gastgeber*innen müssen jede Wohneinheit gesondert registrieren. Angegeben werden muss etwa die genaue Anschrift, Angaben zur Vermieter*in sowie die Höchstzahl der verfügbaren Schlafgelegenheiten innerhalb einer Wohneinheit. Nach Eingabe der nötigen Informationen erhält der bzw. die Gastgeber*in eine eigene Registrierungsnummer. Diese ist bei Inseraten auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anzugeben – selbst dann, wenn man unter der Freigrenze von 90 Tagen pro Jahr bleibt. Die Plattformen werden außerdem in die Pflicht genommen, Registrierungen stichprobenartig zu kontrollieren, unzulässige Inserate zu entfernen und dem Magistrat relevante Informationen zur Verfügung zu stellen.

Verstöße gegen die Registrierungspflicht können teuer werden

Für wiederholte Verstöße gegen die baurechtlichen Bestimmungen sind künftig Mindeststrafen vorgesehen. Bei Verstößen gegen das neue Registergesetz drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß.

Begleitende Änderungen präzisieren bestehende Ausnahmeregelungen und verbessern die behördlichen Kontrollmöglichkeiten. Das Registergesetz soll am 1. Jänner 2027 in Kraft treten. Für bereits inserierte Wohnungen ist eine Übergangsfrist bis Ende März 2027 vorgesehen.

Register unterstützt die Arbeit der Baupolizei

Dass auch diese neuen, strengeren Regeln entsprechend eingehalten werden, kontrolliert auch weiterhin das eigens gegründete Referat Kontrolle Kurzzeitvermietung bei der Baupolizei (MA 37). Das neun-köpfige Team arbeitet stetig daran, Fälle von illegaler Kurzzeitvermietung im Wiener Stadtgebiet aufzudecken. Neben der Internet-Recherche von auffälligen Inseraten, sind vor allem auch die Kontrollen vor Ort ein wichtiger Bestandteil der täglichen Arbeit. Diese werden nun durch das neue Register deutlich erleichtert. Dennoch reißt die Arbeit nicht ab: Allein seit Gründung des Referats im Juli 2024 sind in Summe 2.484 Anzeigen bezüglich vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung bei der Baupolizei eingebracht worden. Positiv beurteilt auch Ilja Messner, Leiter der Wiener Baupolizei, die Neuerungen: „Die neuen Regelungen schaffen zusätzliche Rechtssicherheit, erleichtern die Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften und unterstützen uns dabei, auch künftig rasch und zielgerichtet auf Entwicklungen im Bereich der Kurzzeitvermietung zu reagieren.“