Deloitte Studie: Wohnungskäufe in Österreich steigen um 18 % – Neubau auf Tiefstand

Österreichs Wohnimmobilienmarkt gewinnt laut einer Deloitte Studie wieder an Dynamik: 2025 wurden rund 18 % mehr Wohnimmobilien gekauft als im Vorjahr – der stärkste Anstieg seit mehr als einem Jahrzehnt. Gleichzeitig sank die Zahl der Baubewilligungen auf den niedrigsten Stand seit 2010. Die steigende Nachfrage trifft damit auf ein schwaches Neubauangebot und könnte den Preisdruck weiter erhöhen. Im europäischen Vergleich bleiben Österreichs größte Städte, allen voran Wien, zwar teuer, allerdings dennoch relativ leistbar.

Nach Jahren verhaltener Nachfrage zieht der österreichische Wohnimmobilienmarkt wieder an. Besonders bei Bestandsimmobilien steigen die Käufe deutlich. Auch europaweit zeichnet sich eine Stabilisierung der Wohnungsmärkte ab. Das zeigt der Deloitte Property Index, der zum 15. Mal erscheint und heuer 25 europäische Länder untersucht.

„Die Nachfrage am österreichischen Wohnimmobilienmarkt kehrt insbesondere bei gebrauchten Wohnungen zurück. Verbesserte Finanzierungsbedingungen, das Auslaufen der KIM-Verordnung sowie eine Preisentwicklung unterhalb der Inflation haben den Immobilienkauf wieder attraktiver gemacht. Im Neubausegment bewegen sich die Transaktionen allerdings noch unter dem langjährigen Durchschnitt“, erklärt Gabriele Etzl, Partnerin und Immobilienexpertin bei Deloitte Legal.

Neubauwohnungen: Österreich bei Preisen auf Platz vier in Europa

Eine Neubauwohnung kostete in Österreich 2025 durchschnittlich EUR 5.199,- pro Quadratmeter. Damit liegt Österreich unter den im Property Index untersuchten europäischen Ländern auf Platz vier – hinter Luxemburg (EUR 9.160,-), Tschechien (EUR 5.412,-) und Deutschland (EUR 5.200,-).

Im Städtevergleich sind Neubauwohnungen in Österreichs großen Städten relativ leistbar: In Wien beträgt der durchschnittliche Kaufpreis EUR 6.711,- pro Quadratmeter, verglichen mit EUR 11.200,- in München, EUR 8.650,- in Amsterdam und EUR 8.037,- in Barcelona. Auch Graz (EUR 3.935,-) und Linz (EUR 4.655,-) sind vergleichsweise erschwinglich.

Der Preisanstieg bei Neubauwohnungen fiel mit 2,9 % gegenüber dem Vorjahr moderat aus. In Kroatien, der Slowakei und Ungarn legten die Preise hingegen zweistellig zu. „Die anziehende Nachfrage könnte den Preisdruck in Österreich allerdings verstärken, wenn das Wohnungsangebot nicht entsprechend wächst“, warnt Gabriele Etzl.

Baubewilligungen auf niedrigstem Stand seit 2010

Während die Käufe steigen, bleibt der Neubau schwach: Die Zahl der Baubewilligungen für neue Wohnbauten sank 2025 um weitere 7,1 % und erreichte den niedrigsten Stand seit 2010.

„Mehr Käufe bedeuten noch keine Entspannung am Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nimmt wieder zu, während aus dem Neubau wenig zusätzliches Angebot nachkommt. Das erhöht den Druck auf die Preise. Die niedrigen Bewilligungszahlen dürften sich auch 2027 noch bei den Fertigstellungen bemerkbar machen“, so Gabriele Etzl.

Wiener Bestandsmieten deutlich unter europäischen Metropolen

Bei den Bestandsmieten liegt Wien mit durchschnittlich EUR 11,10 pro Quadratmeter unter Graz (EUR 11,60) und Linz (EUR 12,30). Die Werte beziehen sich auf Bestandsmieten; im Neubausegment liegt das Mietpreisniveau auch in Österreich höher.

Deutlich teurer ist das Wohnen unter anderem in Luxemburg mit EUR 45,40, Paris mit EUR 31,20 und Barcelona mit EUR 30,90 pro Quadratmeter. Der Vergleich bezieht sich auf durchschnittliche Bestandsmieten und lässt daher keine direkten Rückschlüsse auf die Kosten bei einer Neuanmietung zu.

Gabriele Etzl betont: „Wien liegt bei den Mietpreisen deutlich unter vielen europäischen Großstädten. Das ist ein wichtiger Standortvorteil. Damit dieser langfristig erhalten bleibt, braucht es ausreichend neuen Wohnraum und Rahmenbedingungen, die Investitionen in zusätzlichen Wohnraum ermöglichen.“

Zudem ist laut der Expertin eine Reform des Mietrechts überfällig: „Vermieterinnen und Vermietern muss es ermöglicht werden, dass die Renovierung und Steigerung der Energieeffizienz bei regulierten Bestandsimmobilien auch wirtschaftlich durchgeführt werden können.“

Zum Download:

Studie Deloitte Property Index 2026

Foto Gabriele Etzl Credits Angelika Schiemer

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