Gemeinnütziger Wohnbau: Sanierungstempo erhöhen, Rahmenbedingungen schaffen

Der gemeinnützige Wohnbau ist bei der Sanierung und Dekarbonisierung des Wohnungsbestands seit Jahren Vorreiter: 2025 wurden rund 7.900 Wohnungen thermisch saniert – um 17 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch bei der Umstellung auf klimafreundliche Heizsysteme setzte sich der positive Trend fort: Rund 6.900 Heizungen wurden 2025 umgestellt.
Gleichzeitig ist die Aufgabe enorm: Noch rund 34 Prozent des gemeinnützigen Gesamtwohnungsbestands sind fossil beheizt, das entspricht rund 348.000 Wohnungen. Um diese Wohnungen bis 2040 auf klimafreundliche Heizsysteme umzustellen, wären durchschnittlich rund 20.000 Heizungsumstellungen pro Jahr notwendig. Davon entfallen rund 13.000 auf Mietwohnungen.
Für den GBV-Mietwohnungsbestand zeigt der Vergleich von Status quo und notwendigem Sanierungstempo einen deutlichen zusätzlichen Handlungsbedarf: Bis 2040 wären jährlich rund 9.000 thermische Sanierungen notwendig. Damit müsste sich die derzeitige Sanierungsleistung um den Faktor 1,5 erhöhen. Bei den Heizungsumstellungen ist die Herausforderung noch größer: Hier müsste das derzeitige Tempo bei GBV-Mietwohnungen auf das 2,5-Fache gesteigert werden, um die Klimaziele bis 2040 zu erreichen.

Mit der heutigen Pressekonferenz stellen die Obfrau der ARGE Eigenheim, Isabella Stickler, Johannes Wahlmüller, Klima- und Energiesprecher von GLOBAL 2000 und Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen zentrale Themen und Forderungen in den Mittelpunkt, die für Stabilität, die Leistbarkeit des Wohnens und die Erreichung der Klimaziele essentiell sind.

„Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sanieren und dekarbonisieren bereits auf hohem Niveau. Aber mit den derzeitigen Rahmenbedingungen schaffen wir die notwendige Transformation des Gebäudebestands bis 2040 nicht. Wir müssen das Tempo bei der thermischen Sanierung weiter erhöhen und bei den Heizungsumstellungen massiv beschleunigen“, so ARGE-Eigenheim-Obfrau Isabella Stickler.

Verschärfung der Finanzierungssituation und schwierige wohnrechtliche Rahmenbedingungen

Rund 60 Prozent der Instandhaltungs- und Sanierungsausgaben entfallen bereits jetzt auf die laufende Instandhaltung. Für die notwendigen Großinstandhaltungen, thermischen Sanierungen und Dekarbonisierungsmaßnahmen bleibt damit immer weniger Spielraum. Der gemeinnützige Sektor weist bereits einen EVB-Vorlagenstand von rund 2,2 Milliarden Euro auf. Angesichts steigender Bau- und Sanierungskosten droht die Finanzierungslücke weiter zu wachsen. Hinzu kommen fehlende langfristige Förderperspektiven und schwierige wohnrechtliche Rahmenbedingungen. Der Förderstopp bei der Bundesförderung der Sanierungsoffensive 2026 zu Jahresbeginn hat deutlich gemacht, wie wichtig verlässliche und langfristig planbare Förderungen sind. Gleichzeitig führen komplizierte und langwierige Verfahren dazu, dass Sanierungen später umgesetzt werden und dadurch zunehmend teurer werden.

„Zeit ist bei der Sanierung mehr als ein Kostenfaktor. Jeder Förderstopp, jede fehlende wohnrechtliche Regelung und jedes zu lange Zuwarten vergrößert die Finanzierungslücke und verunmöglicht Sanierungen. Wir können uns bei der Transformation des Gebäudebestands keine weiteren verlorenen Jahre leisten. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sind bereit umzusetzen – dafür braucht es aber jetzt stabile Förderungen, einen zukunftsfähigen EVB und klare wohnrechtliche Rahmenbedingungen.“ fordert die Obfrau. Gerade nach den mittlerweile rund 20 Runden der Wohnrechtsverhandlungen brauche es jetzt mehr als Einzelregelungen.

Stickler weiter: „Wenn wir die Klimaziele 2040 erreichen und den Gebäudebestand als Zukunftsdepot für die junge Generation sichern wollen, müssen wir jetzt handeln. Wir brauchen faire und klare Regelungen, die für alle Bewohnerinnen und Bewohner funktionieren und gleichzeitig Sanierungen ermöglichen. Nach 20 Runden Wohnrechtsverhandlungen kann es nicht die Antwort sein, am Ende nur das Klimaeinzelgerät zu regeln. Es geht um den gesamten Gebäudebestand und darum, ihn für die nächste Wohngeneration leistbar, lebenswert und klimafit zu machen.“

Der Weg zu den Klimazielen führt über Gebäude

Wir haben gerade den heißesten Sommer der Messgeschichte erlebt. Viele Menschen leiden unter der Hitze, zu viele bezahlten die Extremhitze mit dem Leben. Nun stehen wir vor einem Winter, in dem für viele die steigenden Öl- und Gaspreise zum Problem werden. Klimaneutralität 2040 zu erreichen, ist das Gebot der Stunde und der Gebäudebereich ist ein wichtiger Schlüssel zum Erfolg.

Fast ein Drittel des österreichischen Energieverbrauchs entfällt auf Gebäude. Der Sanierungsbedarf ist enorm groß. Etwa 80 Prozent der Gebäude wurden vor dem Jahr 2000 errichtet und damit bevor wirksame Energieeffizienzstandards eingeführt wurden. Die EU-Gebäuderichtlinie sieht vor, dass alle diese Gebäude auf den Nullemissionsstandard gebracht werden, um die Klimaziele zu erreichen. Gleichzeitig gibt es noch 443.000 Öl- und 843.000 Gasheizungen in Wohngebäuden zu ersetzen, damit wir uns unabhängig von unsicheren fossilen Energiemärkten machen können.

„Nach dem heißesten Sommer der Messgeschichte soll die Bundesregierung ihre Versprechen beim Klimaschutz dringend einlösen. Es braucht neben dem Ziel Klimaneutralität auch verbindliche sektorale Ziele für alle Bereiche. Weiters brauchen wir ein umfassendes Paket für die Sanierung und Heizungsmodernisierung, damit die Menschen in Österreich in Wohnungen leben können, die im Sommer nicht überhitzen und im Winter keine überhöhte Heizrechnung droht. Dazu braucht es jetzt ein modernes Wohnrecht, das Sanierungen erleichtert, stabile Förderbedingungen und die rechtliche Ermöglichung einer breiten Umstellung von Gasheizungen. Wir appellieren an die Bundesregierung jetzt Nägel mit Köpfen zu machen!“, so Johannes Wahlmüller, Klima- und Energiesprecher von GLOBAL 2000.

Mehr Duldung für die Dekarbonisierung

Die Duldungspflichten gem. § 8 MRG werden um Maßnahmen zur Zentralisierung und Dekarbonisierung von Heizung, Kühlung und Kochgas ergänzt. Es wird Technologieoffenheit angestrebt. Es sollen Anreize für Innovation geschaffen werden. Gleichzeitig ist sicherzustellen, dass die Dekarbonisierung möglichst mit minimalinvasiven Eingriffen im Wohnungsinneren auskommt (bei Bestandswohnungen z.B. Erhalt bestehender Wärmeverteilsysteme). Spiegelbildlich wird die Möglichkeiten für Mieter zur Durch­setzung von Klimaanpassungsmaßnahmen geschaffen. Die Erweiterung der Duldungspflichten geht mit folgenden Maßnahmen einher:

• Sicherstellung der wohnungsweisen Wärmeversorgung beim Heizungstausch durch bauliche Maßnahmen oder Verträge mit Wärmeversorgern.
• Bereitstellung einer zeitgemäßen Wärmeversorgungsanlage (Verschlechterungsverbot).
• Zulassung der temporären Umstellung von dezentraler auf zentrale Gasversorgung im Rahmen des Renovierungspasses.
• Einführung eines liegenschaftsbezogenen Duldungsverfahrens zur gemeinsamen Klärung der Duldungspflichten aller Mieter.

Die soziale Verträglichkeit der Maßnahmen ist durch den Nachweis der Angemessenheit der Wärmekosten nach Sanierung sichergestellt.

EVB stärken: Mehr Geld für die Sanierung älterer Gebäude

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) ist ein zentrales Instrument für die langfristige Instandhaltung gemeinnütziger Wohnbauten. Viele EVB-Rücklagen sind jedoch aufgrund ausgeweiteter Erhaltungspflichten und zusätzlicher Belastungen bereits stark ausgeschöpft. Rund die Hälfte der GBV-Gebäude weist einen negativen EVB auf – damit fehlen oft die Mittel für notwendige Großsanierungen und die Dekarbonisierung.

Vorgeschlagen wird daher, den EVB auch nach dem 30. Jahr eines Gebäudes schrittweise weiter anzuheben. Dadurch würden insbesondere ältere Gebäude zusätzliche Mittel für umfassende Sanierungen erhalten. Überschüsse bleiben weiterhin dem jeweiligen Gebäude zugeordnet und sind an die Bewohner zurückzuerstatten.

Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen resümiert: „Ohne ausreichende Finanzierung können wir die Sanierung und Dekarbonisierung älterer Wohngebäude nicht bewältigen. Eine maßvolle Weiterentwicklung des EVB schafft dafür die notwendige finanzielle Grundlage.“

Österreich liegt bei Wohnkosten unter EU-Schnitt

In der öffentlichen Debatte nimmt die Leistbarkeit des Wohnens breiten Raum ein. Zweifellos sind die Mieten in der Vergangenheit regelmäßig über der Inflationsrate angestiegen. Doch haben sich auch die Einkommen positiv entwickelt. Die zuverlässigste Datenquelle zur Beurteilung der Leistbarkeit des Wohnens ist der Anteil der Wohnkosten, die für Wohnen und Haushaltsenergie aufgebracht werden müssen, wie sie von Eurostat aufbereitet wird (EU-SILC: Statistik zu Einkommen und Lebensverhältnissen).
„Die Wohnkostenbelastung der österreichischen Haushalte liegt mit nur noch 17 Prozent deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 19 Prozent und massiv unter den Werten von Deutschland und der Schweiz mit 24-26 Prozent. Mehr noch, ist der Wert seit 2023 deutlich gesunken und liegt auf einem Niveau wie zuletzt vor zwanzig Jahren.“ ordnet Wolfgang Amann abschließend die Fakten ein.