Hanel-Torsch: „Gebäudepickerl“ - Wiener Altbau durch verpflichtendes Bauwerksbuch langfristig abgesichert

Wie heißt es so schön? Wer Eigentum besitzt, hat Rechte, aber genauso Verpflichtungen, die es einzuhalten gilt. Zentral sind in diesem Zusammenhang speziell jene, die aus dem § 129 der Wiener Bauordnung hervorgehen: Demnach sind Eigentümer*innen dazu verpflichtet, ihre Bauwerke in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften entsprechenden Zustand zu erhalten. Mit dem Bauwerksbuch wird diesem Zweck entsprechend nun ein zentrales Instrument weiter ausgebaut, das langfristig zur sicheren und nachhaltigen Erhaltung des Gebäudebestands beiträgt.

„In Wien ist man zu Recht stolz auf den sehr großen Bestand an Altbauten, der das Erscheinungsbild der Stadt einzigartig macht. Aber Wien darf nicht zu einem Freiluftmuseum werden, sondern muss eine durchwegs belebte Stadt bleiben. Deswegen müssen wir den Wohnraum und die Wohnqualität in unseren Altbauten schützen. Bereits jetzt kontrolliert die Stadt den Bestand durch die Offensive Altbautenschutz systematisch. Mit der Einführung des verpflichtenden Bauwerksbuches wird zukünftig der Nachweis eingefordert, für die Instandsetzung des Hauses aktiv zu sorgen. Denn Altbauten gehören nicht nur zum Erscheinungsbild Wiens. Sondern sie bieten auch leistbaren Wohnraum, der durch das Mietrecht reguliert ist“, so Wohnbaustadträtin Elke Hanel-Torsch.

Was genau ist ein Bauwerksbuch?

Das Bauwerksbuch dient der strukturierten Dokumentation des Zustands jener Bauteile eines Gebäudes, deren Verschlechterung eine Gefährdung der Gesundheit von Menschen verursachen kann. Ziel ist es, notwendige Instandhaltungen und Sanierungen frühzeitig zu erkennen und Gebäude langfristig gebrauchstauglich, sicher und werterhaltend zu betreiben. Gleichzeitig schafft das Bauwerksbuch eine wichtige Grundlage für eine systematische und nachhaltige Gebäudeverwaltung. Bereits seit der Novelle der Wiener Bauordnung 2014 ist die Registrierung des Bauwerksbuchs für Neubauten verpflichtend und die Bestätigung über die Erstellung des Bauwerksbuches muss gemeinsam mit der Fertigstellungsanzeige übermittelt werden. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurde die Verpflichtung nun deutlich ausgeweitet: Bis Ende 2027 müssen alle Gebäude, die vor 1919 errichtet wurden, über ein Bauwerksbuch verfügen. In einem zweiten Schritt gilt die Verpflichtung bis Ende 2030 auch für Gebäude mit Baujahr zwischen 1919 und 1945.

Wen betrifft die Verpflichtung?

Grundsätzlich betrifft die Verpflichtung sämtliche Eigentümer*innen von Gebäuden – vom Einfamilienhaus bis hin zum Zinshaus. Ausgenommen sind lediglich Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser sowie Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche.

Worauf ist bei der Erstellung des Bauwerksbuchs zu achten?

Das Bauwerksbuch muss von einer fachlich qualifizierten Person (Ziviltechniker*in, Baumeister*in, gerichtlich beeidete Sachverständige) erstellt werden. Welche Inhalte ein Bauwerksbuch aufweisen muss, kann im Merkblatt auf der Website der Baupolizei (MA 37) nachgelesen werden. Verpflichtend ist jedenfalls die Erstellung des Bauwerksbuches sowie dessen Registrierung über das Datenportal der Baupolizei. Formale Vorgaben bestehen dabei nicht. Die Registrierung im Datenportal kann auch durch die Eigentümer*innen selbst erfolgen. Wichtig zu wissen: Die Baupolizei fordert das Bauwerksbuch nur bei Bedarf an. Generell gilt: Im Zuge der Registrierung sind nur die Bestätigung über die Erstellung des Bauwerksbuches sowie die Bestätigung der Erstprüfung zu übermitteln, nicht aber das Bauwerksbuch selbst. Wird, trotz Verpflichtung, kein Bauwerksbuch erstellt, liegt die Verantwortung aus baurechtlicher Sicht solidarisch bei den Eigentümer*innen des Gebäudes.

Mehr Planungssicherheit und nachhaltiger Werterhalt

Die Stadt Wien verfügt über einen sehr großen Altbaubestand: Rund 31.000 Gebäude in Wien wurden vor 1919 errichtet, weitere 23.500 Gebäude wurden zwischen 1919 und 1945 gebaut. Diese sind besonders charakteristisch für das Wiener Stadtbild, gleichzeitig bringen sie aber auch besondere Herausforderungen in puncto Erhaltung mit sich. Der Schutz des Altbaubestandes ist in Wien umfangreich geregelt. So wurde beispielsweise seit dem Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle 2023 keine einzige sogenannte „Wirtschaftliche Abbruchreife“ genehmigt. Das Bauwerksbuch trägt dieser Thematik Rechnung und bringt dabei zahlreiche Vorteile mit sich – insbesondere für Eigentümer*innen und Hausverwaltungen. Durch die strukturierte Dokumentation können notwendige Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen besser geplant und wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden. Darüber hinaus leistet das Bauwerksbuch einen wichtigen Beitrag zum nachhaltigen Umgang mit Ressourcen: Durch regelmäßige Instandhaltung wird die Lebensdauer von Gebäuden verlängert, wodurch sowohl ökologische als auch finanzielle Vorteile entstehen. Speziell im Altbau, wo Mieten über das Mietrechtsgesetz (MRG) durch den Richtwertmietzins gedeckelt sind, leistet das Bauwerksbuch daher auch einen wichtigen Beitrag, um leistbares Wohnen zu gewährleisten.

„Das Bauwerksbuch ist ein wesentliches Instrument für die langfristige Erhaltung unseres Gebäudebestands. Es schafft Transparenz, unterstützt Eigentümer*innen bei der Planung notwendiger Maßnahmen und trägt wesentlich zur nachhaltigen Nutzung von Gebäuden bei“, betont Ilja Messner, Leiter der Baupolizei.

Jetzt informieren und Bauwerksbuch registrieren

Eigentümer*innen wird empfohlen, sich frühzeitig mit der Erstellung des Bauwerksbuches auseinanderzusetzen und die notwendigen Unterlagen vorzubereiten. Bei Fragen steht die Baupolizei beratend zur Verfügung.

Weiterführende Informationen:

wien.gv.at/pdf/ma37/faq-bauwerksbuch.pdf

wien.gv.at/pdf/ma37/erlaeuterungen-bauwerksbuch.pdf