Maklerbranche steht vor neuer Konsolidierungsphase

Genügend Objekte im Angebot, genügend Nachfrage – und dennoch bleiben Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt zäh. Vor allem in Wien zeigt sich aktuell, wie schwierig und langwierig der Verkauf von Wohneigentum geworden ist. „Die Nachfrage ist da, aber zwischen Kaufinteresse und tatsächlicher Transaktion liegen heute oft viele Monate“, sagt Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienring Österreich, in seiner Einschätzung nach dem 2. Quartal 2026. Neben hohen Finanzierungshürden für Käufer sieht Spiegelfeld auch strukturelle Veränderungen in der Maklerbranche: Künstliche Intelligenz wird Such- und Angebotsprozesse verändern, Plattformen geraten unter Druck, und kleinere sowie mittlere Maklerunternehmen werden ihre wirtschaftliche Zukunft stärker über Kooperationen absichern müssen.

„Finanzierungshürden, KI und fehlendes Unternehmertum verändern den Markt – Netzwerke werden für kleine und mittlere Maklerunternehmen wichtiger denn je“, so Georg Spiegelfeld

Zähe Transaktionen bei Wohneigentum in Wien

Der Markt für Wohneigentum ist nicht von mangelndem Interesse geprägt. Vielmehr stehen Käuferinnen und Käufer weiterhin vor erheblichen Finanzierungshürden. Banken verlangen häufig hohe Eigenkapitalquoten und zusätzliche Besicherungen. „Wenn 50 Prozent Eigenkapital und 50 Prozent Besicherung verlangt werden, ist das selbst für zwei gut verdienende Personen eine enorme Hürde“, sagt Spiegelfeld.

Aus Sicht des Immobilienring-Präsidenten könnte diese Entwicklung auch neue Anbieter auf den Plan rufen. „Wir werden künftig mehr Finanzierungsunternehmen sehen, die sich als Alternative zu klassischen Banken positionieren“, so Spiegelfeld. Damit könnten neue Modelle entstehen, die Käuferinnen und Käufern wieder mehr Spielraum eröffnen.

Ein weiterer Grund für die langen Transaktionszeiten liegt im Angebot selbst. Viele Wohnungen oder Häuser, die verkauft werden sollen, stammen aus Erbmassen. Sind mehrere Erben beteiligt, verzögert sich die Klärung der Eigentumsverhältnisse oft erheblich. „Es dauert nicht selten mehr als sechs Monate, bis Objekte überhaupt aktiv angeboten werden können“, erklärt Spiegelfeld.

KI wird Suche und Angebot neu ordnen

Auch die Digitalisierung der Branche tritt in eine neue Phase. Nach virtuellen Besichtigungen, personalisierten Angeboten und dynamischen Updates wird Künstliche Intelligenz künftig eine noch größere Rolle spielen. „Über kurz oder lang werden KI-Agenten Angebot und Suche nach Immobilien übernehmen“, sagt Spiegelfeld. Wie schnell diese Entwicklung voranschreitet, sei derzeit noch nicht eindeutig absehbar.

Entscheidend werde sein, wo die Immobiliensuche künftig startet: auf einer klassischen Immobilienplattform oder bereits direkt über ein KI-System. „Mit wachsender Bedeutung von KI kommen Plattformen zunehmend unter Druck“, so Spiegelfeld. Gleichzeitig warnt er vor neuen Risiken. Fake-Inserate, betrügerische Plattformen und manipulierte Ergebnisse könnten zunehmen. „Nutzer werden den Realitätsgehalt eingespielter Ergebnisse noch genauer überprüfen müssen“, sagt Spiegelfeld.

Appell an das Unternehmertum

Neben Technologie und Marktumfeld sieht Spiegelfeld eine zentrale Herausforderung innerhalb der Branche selbst. Viele kleinere Maklerunternehmen könnten weiterhin gut bestehen und ein solides Auskommen für ein bis zwei Personen sichern. Gleichzeitig fehle jedoch oft der unternehmerische Wille zur Weiterentwicklung.

„Es ist ein Unterschied, selbstständig zu arbeiten oder unternehmerisch zu handeln“, sagt Spiegelfeld. Unternehmertum habe wenig mit schnellem Geld zu tun, sondern mit Entwicklung, Durchhaltevermögen und der Bereitschaft, Höhen und Tiefen auszuhalten. „Ich habe größten Respekt vor allen Kolleginnen und Kollegen, die seit vielen Jahren aktiv sind und ihre Unternehmen erfolgreich durch viele Phasen gesteuert haben. Auch Tiefschläge gehören dazu. Unternehmerinnen und Unternehmer haben den Willen und das Gefühl, dass sie ihr Projekt schaffen.“

Gerade mittlere Unternehmen geraten aus Sicht Spiegelfelds zunehmend unter Druck. Während große Unternehmen und starke Marken weiter bestehen werden, können Ein-Personen-Unternehmen in ihrer Nische ebenfalls funktionieren. Dazwischen wird es schwieriger. „Es ist schade, wenn mittlere Unternehmen verschwinden. Zur Wirtschaft und zur Unternehmensentwicklung gehören Ups and Downs dazu“, sagt Spiegelfeld.

Zusammenschlüsse werden wichtiger

Für den wirtschaftlichen Fortbestand vieler kleiner und mittlerer Maklerunternehmen werden Kooperationen und Zusammenschlüsse künftig wichtiger. Große Unternehmen wie EHL, ÖRAG, sREAL oder Franchiseorganisationen wie RE/MAX verfügen über Strukturen, die viele Anforderungen leichter abdecken können. Für kleinere Unternehmen sind diese Aufgaben allein zunehmend schwer wirtschaftlich darstellbar.

„Die Aufgaben in der Maklerbranche sind sehr vielfältig geworden und nur mit einer größeren Organisation wirtschaftlich zu schaffen“, sagt Spiegelfeld. Der Immobilienring Österreich bietet kleinen und mittleren Unternehmen die Möglichkeit, eigenständig zu bleiben und dennoch von intensiver Zusammenarbeit, gemeinsamen Strukturen, Erfahrungsaustausch und reduzierten Kosten zu profitieren.

„Beim Immobilienring können Unternehmen selbstständig bleiben und gleichzeitig wirtschaftliche Entwicklungen gemeinsam forcieren“, betont Spiegelfeld. Gerade in einer Phase, in der Finanzierung, Digitalisierung, Datenkompetenz und Beratungsqualität immer wichtiger werden, sei Zusammenarbeit ein entscheidender Zukunftsfaktor.

Immobilienring Österreich

Der Immobilienring Österreich ist ein unabhängiges Netzwerk sowie eine überparteiliche Interessenvertretung für Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler. Voraussetzung für eine Aufnahme sind unter anderem mindestens fünf Jahre Markterfahrung, ein fixer Bürostandort mit professioneller Struktur, eine gültige Maklerkonzession, eine Haftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden sowie die Verpflichtung zum Maklerehrenkodex. Alle Mitglieder verfolgen einen gemeinsamen Qualitätsanspruch und übernehmen Verantwortung gegenüber ihren Klientinnen und Klienten. Interessenten einer Mitgliedschaft kontaktieren für nähere Informationen den Vorstand unter [email protected].

Infos: www.ir.at