Immobilienmarkt Österreich 2025: Erholung mit angezogener Handbremse

Der österreichische Immobilienmarkt zeigt nach zwei schwierigen Jahren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Gleichzeitig verschärfen sich die strukturellen Probleme: zu wenig Neubau, steigender Druck am Mietmarkt und wachsende regulatorische Unsicherheit. Das ist das zentrale Fazit der ÖVI Experten anlässlich der Jahres-Pressekonferenz, bei der sie aktuelle Marktentwicklungen analysierten und klare politische Handlungserfordernisse formulierten.

Erholung mit angezogener Handbremse

Nach dem deutlichen Einbruch der Transaktionszahlen in den Jahren 2023 und 2024 stabilisierte sich der Markt 2025 langsam. Sinkende Zinsen und kräftige Lohnsteigerungen haben den Erwerb von Wohneigentum wieder leistbarer gemacht. Dennoch bleibt die Lage angespannt.

„Wir beobachten eine vorsichtige Erholung mit weiterem Aufwärtspotenzial. Wir sehen eine vorsichtige Erholung, aber keine Rückkehr zur Normalität“, betont ÖVI Vizepräsident Andreas Wollein als Immobiliensachverständiger. „Die Preise stagnieren in der Breite, in sehr guten Lagen gibt es wieder leichte Zuwächse. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp – vor allem dort, wo die Nachfrage am größten ist.“

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen zeigt sich wieder erhöhte Nachfrage, in den ersten drei Quartalen 2025 stieg die Transaktionszahl um 18% gegenüber dem Vorjahr. Auch die Anzahl der neuen Hypothekarkredite hat sich gegenüber 2023/2024 fast verdoppelt. Aktuell befinden wir uns bei rund Ꞓ 1,5 Mrd., es gibt aber noch Luft nach oben, denn Anfang 2022 waren wir bei rund Ꞓ 2,5 Mrd.

Die Hypothekarzinsen sind in den leistbaren Bereich gerückt und stark nachgefragt. Sie bewegen sich derzeit zwischen 3,5% und 4% wobei Fixzinsdarlehen wieder etwas höhere Zinssätze aufweisen.

[AW1] Besonders Wien zeigt sich vergleichsweise robust. Während Toplagen wie die Innere Stadt, Döbling oder Währing moderate Preissteigerungen verzeichnen, bleiben die Preise in Randlagen stabil. Beispielhafte Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen liegen im Durchschnitt 2025 bei rund 11.500 Euro pro Quadratmeter in der Inneren Stadt, etwa 5.500 Euro in Döbling und rund 3.700 Euro in Favoriten.

Neubau unter Druck – Bauträger tragen die Last

Deutlich schwieriger stellt sich die Situation im Neubau dar. „Die Finanzierungssituation für Bauträger ist heute eine völlig andere als noch vor wenigen Jahren“, erklärt Thomas Raith, Bauträgersprecher des ÖVI. „Hohe Baukosten, sinkende Eigenkapitalquoten und steigende Anforderungen der Banken – etwa bei der Vorverwertung – führen zu massiver Verunsicherung. Viele Projekte werden verschoben oder gar nicht mehr gestartet.“

Die Folge: Die Neubautätigkeit bleibt niedrig. Preisanpassungen fanden vor allem über Margen statt – häufig zulasten der Bauträger. „Die Preise stagnieren, aber nicht, weil alles gut läuft, sondern weil Bauträger Wertanpassungen und höhere Finanzierungskosten selbst getragen haben. In vielen Fällen bedeutet das Gewinnreduktionen oder sogar Verluste“, so Raith.

Regionale Immobilienmärkte

Am Beispiel Vorarlberg skizziert Vizepräsident Andreas Karg vergleichbare Phänomene: Kaufpreise stabilisierten sich oder gaben leicht nach, die Zahl der Transaktionen blieb verhalten, und die Nachfrage verlagerte sich spürbar in Richtung Miete. Mittlerweile zeichnet sich eine vorsichtige Belebung des Immobilienmarktes ab. Die Zahl der Transaktionen zieht wieder an und signalisiert steigende Marktaktivität, insbesondere im Gebrauchtimmobilienmarkt. Preislich zeigt sich überwiegend eine Stabilisierung mit moderaten Anstiegen – allerdings stark abhängig von Zinsniveau, Konjunktur und Lagequalität. Der Neubauverkauf bleibt weiterhin sehr zurückhaltend, eine Tendenz, die Max Madile, ÖVI- Landesstellenleiter in Kärnten nur unterstreichen kann.

Digitalisierung: Wirtschaftlicher Druck als Innovationsfilter

Die wirtschaftlichen fordernden Rahmenbedingungen für alle Akteure brachten auch eine Fokussierung bei Digitalisierungsprojekten: Digitale Lösungen müssen einen unmittelbar messbaren Nutzen bringen – etwa durch Kostensenkung, schnellere Vermarktung oder bessere Finanzierbarkeit. Tools ohne klaren Mehrwert wurden hingegen zurückgefahren.

Mietmarkt: Angebotskrise trifft Ballungsräume

Angespannt ist mittlerweile die Lage am Mietmarkt in Ballungszentren. „Der Mietmarkt ist derzeit das größte Sorgenkind“, warnt Georg Flödl, ÖVI Präsident. „Die Mieten steigen nicht, weil Vermieter das wollen, sondern weil Angebot und Produktion fehlen. 2024 lagen die Mietsteigerungen bei Neuabschlüssen bereits zwischen 6,2 und 7,7 Prozent – und dieser Trend setzte sich 2025 fort.“

Dennoch ist der mediale und politische Spin zu hinterfragen. Viel zu gerne wird der private Vermieter als Feindbild dargestellt. Dass vor allem die Energiekosten, nicht aber die Mieten den größten Anteil an der Wohnkostensteigerung ausmachen, wird leider nicht kommuniziert. „Allein in Wien sind mehr als 200.000 Richtwert- und Kategoriemieten seit 2023 de facto eingefroren – anders als die Gebühren und Abgaben der Stadt Wien. Die kollektivvertraglichen Lohnerhöhungen sind weit über dem Niveau der mietrechtlichen Wertsicherung. Seit 2023 mussten Vermieter im mietengeschützten Altbau einen realen Verlust in Höhe von 11% hinnehmen. Die Wohnkosten mögen gestiegen sein, die Nettomieten aber nicht.

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft verschärfen die aktuellen politische Eingriffe die Situation zusätzlich. Gesetzliche Initiativen wie etwa die sogenannte Mietpreisbremse für den freien Mietzins sind kontraproduktiv. „Das MieWeG bekämpft nicht die Ursachen der steigenden Mieten, sondern schwächt Investitionen und verschärft langfristig den Wohnungsmangel.“

Die ersten Umsetzungen des Regierungsprogramms werden insgesamt kritisch gesehen: das Begrenzen der Wertsicherung bei Richtwert- und Kategoriemieten, die Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals, die Einführung einer Umwidmungssteuer sowie die faktische Verlängerung der KIM-Verordnung durch interne FMA-Richtlinien bremsen das Vertrauen der Investoren. „In Summe sehen wir keine einzige Maßnahme, die das Angebot nachhaltig erhöht, im Gegenteil “, so Flödl.

Leistbares Wohnen als neues EU-Thema

Die europaweit feststellbaren Schwierigkeiten, ausreichend günstigen Wohnraum in den großen Ballungszentren zu finden, hat die EU auf den Plan gerufen – die rein rechtlich gesehen selbst dafür gar nicht zuständig ist. Die EU-Kommission hat mittlerweile (16.12.2025) einen „Affordable Housing Plan“ präsentiert. Eine Reihe von Aspekten bringen für Österreich keine Neuerung, unter anderem die Erleichterungen des EU-Wettbewerbsrechts für den Social Housing Sektor, so ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel. In etlichen EU-Mitgliedsstaaten wurden solche Beihilfen nämlich kritisch gesehen und nur für die einkommenschwächsten Haushalte gewährt, nicht aber für den Mittelstand, auf den traditionell die österreichische Wohnbauförderung und der gemeinnützige Wohnbausektor zugeschnitten sind.

In anderen Bereichen deckt sich der europäische Maßnahmenplan aber durchaus mit Forderungen der österreichischen Immobilienwirtschaft. Das Housing Simplification Package (2027) verspricht etwa die Vereinfachung von Genehmigungen und Verfahren sowie die Förderung digitaler Genehmigungssysteme. National Building Renovation Plans (2026) sollen zudem die Mitgliedstaaten bei umfassenden Sanierungsstrategien unterstützen. Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietung, Unterstützung systemrelevanter Berufsgruppen und junger

Menschen sind weitere Bausteine, auf die gesetzt wird. Ob eine pan-europäische Investitionsplattform für leistbares Wohnen öffentliche und private Investitionen wird bündeln können, bleibt abzuwarten. „Bisherige Ideen des nationalen Gesetzgebers dazu (Wohnbaubank, Wohnbaumilliarde) sind nicht wirklich wirksam geworden.

Nachhaltigkeit weiter im Fokus -Reform des Wohnrechts ein Gebot der Stunde

Klimarelevante Maßnahmen wie thermische Sanierungen oder Heizungstausch sind politisch gewünscht, allein es fehlen die geeigneten nationalen Umsetzungsregeln. Ohne eine Reform des Wohnungseigentumsrechts werden die Klimaziele im Gebäudebestand nicht zu erreichen sein. Eigentümergemeinschaften sind derzeit oft handlungsunfähig. Das ist kein technisches, sondern ein rechtliches Problem.

Fazit: Stabilisierung ja – Entspannung nein

Der österreichische Immobilienmarkt steht 2025 an einem Wendepunkt. Während sich der Eigentumsmarkt langsam stabilisiert, droht der Mietmarkt weiter unter Druck zu geraten. Ohne entschlossene politische Schritte zur Förderung von Neubau, Sanierung und Investitionssicherheit könnte sich der Wohnungsmangel dauerhaft verfestigen.

„Der Markt kann liefern – aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen“, bringt es Georg abschließend auf den Punkt. „Regulierung allein schafft keine Wohnungen. Was wir brauchen, ist Planungssicherheit, Geschwindigkeit und Vertrauen.“

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