Österreichs Immobilienmarkt 2025: Neubaukrise als Preistreiber

Der österreichische Immobilienmarkt steht zur Jahresmitte 2025 im Zeichen einer paradoxen Entwicklung: Während die Zahl der Immobilienkäufe leicht sinkt, bleiben die Preise stabil oder steigen sogar leicht. Grund dafür ist ein Zusammenspiel aus teuren Krediten, strengen Finanzierungsregeln und einem massiven Rückgang im Neubau.

Weniger Verkäufe, stabile Preise

Im ersten Halbjahr 2025 wurden österreichweit rund 37.000 Immobilientransaktionen verzeichnet - ein Minus von ca. 5 Prozent im Vergleich zum 1. Halbjahr 2024 - wobei nach einem starken 1. Quartal die Anzahl der Transaktionen im 2. Quartal zurückgingen. Besonders betroffen sind die Bundesländer im Süden, mit der Steiermark und Kärnten als Schlusslichter. Die hohen Zinsen und die strengen Vorgaben der sogenannten KIM-Verordnung bremsten den Markt.

Trotz der geringeren Aktivität blieben die Wohnimmobilienpreise überraschend stabil: Laut ImmoMarktAnalyse.at der ZT datenforum eGen stiegen Bestandswohnungen (+3,8 %), Neubauwohnungen (+1,1 %) und Wohngebäude (+3,5 %) legten weiter zu. Das zeigt: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch - das Angebot dagegen knapp.

Wien trotzt dem Trend

Während die meisten Regionen Einbrüche verzeichnen, erlebt Wien einen gegenläufigen Boom. Die Hauptstadt meldete ein Plus von 17 Prozent bei den Transaktionen und zieht sowohl Investoren als auch Eigenheimbesitzer mit hohem Eigenkapital an. Die Preise für Neubauwohnungen liegen hier bei durchschnittlich 6.913 Euro pro Quadratmeter.

Institutionelle Anleger sehen Wien als sicheren Hafen - auch, weil die Knappheit am Mietmarkt weiter zunimmt und höhere Mieten erwartet werden.

Die Neubaukrise verschärft den Mangel

Ein zentraler Faktor der aktuellen Entwicklung ist der stark eingebrochene Wohnungsneubau. Laut WKO ist die Zahl der Fertigstellungen um rund 30 Prozent rückläufig. Das treibt die Preise langfristig weiter nach oben: Hohe Grundstücks- und Baukosten verhindern leistbaren Wohnraum.

Regionale Schere öffnet sich weiter

Die Steiermark (-15 %), Kärnten (-12 %) und Oberösterreich (-9 %) verzeichneten die größten Rückgänge bei den Transaktionen. In diesen Regionen dominiert der Markt für Eigenheime und hier ist die Kreditfinanzierung besonders entscheidend.

Anders im Westen: Vorarlberg (+5 %) und Salzburg (+/-0 %) bleiben mit den höchsten Preisen stabil. Die Nachfrage bleibt dort robust.

Gewerbeimmobilien mit Licht und Schatten

Im Gewerbebereich zeigt sich ein zweigeteiltes Bild: Industrie- und Gewerbegründe verzeichnen starkes Wachstum - etwa in Salzburg (+21 % jährlich über fünf Jahre) oder Oberösterreich (+15 %). Büros und Geschäftsflächen hingegen kämpfen mit stagnierenden oder leicht fallenden Preisen. In Wien liegt der Quadratmeterpreis für Büroflächen bei rund 4.400 Euro, Tendenz leicht rückläufig. Gründe sind unter anderem Homeoffice-Trends und steigende ESG-Anforderungen.

Mietmarkt unter Druck

Die Krise am Eigentumsmarkt wirkt sich zunehmend auf den Mietmarkt aus. Viele, die keine Kredite erhalten, müssen weiterhin mieten bei gleichzeitig sinkendem Angebot. Trotzdem entwickelten sich die Nettomieten für Angebote knapp unterhalb der Inflation - ausgenommen Wien mit +5,5 %.

Fazit: Ein Markt der Gegensätze

Der Immobilienmarkt in Österreich ist 2025 zweigeteilt: Wien bleibt stabil und teuer, während die Bundesländer unter der Finanzierungsbremse leiden. Ein Preissturz ist jedoch nicht in Sicht - zu groß ist der Mangel an leistbarem Wohnraum.

Erst wenn sich die Kreditbedingungen lockern, Wohnbau- und Sanierungsförderungen wieder greifen oder der Neubau wieder Fahrt aufnimmt, könnte der Markt spürbar an Dynamik gewinnen. Bis dahin bleibt Österreich ein Land, in dem Wohnen teuer und der Aufbau von Eigentum für viele schwierig ist.