Stabilität und Sicherheit

In einer Phase, die von sozialer, ökonomischer und ökologischer Krise geprägt ist, tritt derzeit eine weitgehend unterschätzte, aber gefährliche Entwicklung zutage: Während die letzten wohnbaupolitischen Maßnahmen scheinbar Entlastungen bringen sollten, zahlen am Ende die Mieterinnen und Mieter den Preis – durch verbotene Ablösen, Verknappung leistbaren Wohnraums und rechtliche Unsicherheiten. Mit der heutigen Pressekonferenz stellen die Obfrau der ARGE Eigenheim, Isabella Stickler und Alexis Mundt vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen zentrale Themen und Forderungen in den Mittelpunkt, die für die Sicherheit, Stabilität und Leistbarkeit des Wohnens essentiell sind.

Die ARGE Eigenheim warnt vor schleichenden negativen Folgen der jüngsten wohnbaupolitischen Entscheidungen. Unter dem Titel „Stabilität und Sicherheit“ macht sie deutlich: Maßnahmen wie Mietendeckel, der Rückzug aus der Objektförderung und die damit fehlenden Mittel für Neubau und Sanierung belasten zunehmend die Mieterinnen und Mieter. Es verschärfen sich Probleme wie steigende Wohnkosten, verbotene Ablösen, Projektverzögerungen und eine wachsende Wohnraumknappheit.

Wohnraum wird knapper und teurer

2024 wurden nur noch rund 14.000 Wohnungen fertiggestellt – ein Minus von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Fehlende Einnahmen durch die Mietendeckelungen verhindern jährlich hunderte neue Wohnungen, während notwendige Sanierungen und Klimamaßnahmen ins Stocken geraten. Der Wohndruck steigt, unbefristete Mietverträge im regulierten Bereich gewinnen an eigenem Wert, und verbotene Ablösen treten vermehrt auf – zum Nachteil der Mieter:innen. Isabella Stickler: „Jeder Euro, der den Gemeinnützigen genommen wird, fehlt doppelt – bei neuen Wohnungen und bei Sanierungen für die Klimaziele.“

Bewusstsein schaffen gegen verbotene Ablösen

Der zunehmende Wohndruck fördert unfaire Praktiken. Die ARGE bringt daher einen Folder für Kund:innen heraus, um über das Verbot überhöhter oder verbotener Ablösen aufzuklären und so Bewusstsein und Rechtssicherheit zu schaffen. Durch die Wohnraumverknappung wird der Wohndruck höher und unbefristete Mietverträge im gemeinnützigen Bereich bekommen einen Wert per se. Ziel ist Sensibilisierung und Bewusstseinsschaffung – damit Mieter:innen ihre Rechte kennen und vor unrechtmäßigen Zahlungen geschützt sind.Isabella Stickler „Der Mieten-deckel macht unbefristete Mietverträge im geförderten Wohnbau zur begehrten Ware und befeuert verbotene Ablösen, die wir eigentlich verhindern wollen.“

Leistbarkeit des Wohnens – Wohnkosten im internationalen Vergleich. / Alexis Mundt, IIBW

Für einen Vergleich der Wohnkosten eignet sich vor allem die EU-weit einheitlich und regelmäßig durchgeführte Erhebung EU-SILC, „Statistics on Income and Living Conditions“. Sie ist die beste Quelle zum Vergleich von Einkommens- und Lebensverhältnissen. Aber Vorsicht: Bei den Wohnungen im Eigentum, also bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen, werden bei den Wohnkosten nur Hypothekarzinsen inkludiert, nicht aber die Kapitaltilgung (sie gilt als Investitions- und nicht als Konsumausgabe). Das begünstigt tendenziell Länder mit hohen Eigentumsquoten und verzerrt das Bild. Daher ist es besser, jene Länder zu vergleichen, die hohe Mietanteile haben, das sind Deutschland, die Schweiz und eben Österreich.

Vergleich Österreich / Deutschland / Schweiz.

Ein solcher Vergleich liefert folgende Ergebnisse: Trotz aller evidenten Probleme mit der Leistbarkeit des Wohnens weist Österreich auch im letzten Jahrzehnt eine relativ stabile Wohnkostenbelastung von ca. 18% des verfügbaren Haushaltseinkommens auf. Das ist der Medianwert aller Haushalte. Bei den Wohnkosten sind Miete, Betriebskosten und Steuern, sowie Energiekosten und Instandhaltungskosten inkludiert; bei Eigentum ebenso die Zinszahlungen auf Wohnkredite, nicht aber die Kapitaltilgung. Bei Mietern liegt die Wohnkostenbelastung bei rund 25% mit einer leicht steigenden Tendenz, bei Eigentümern bei 11%. Die österreichischen Werte liegen etwas unter dem EU-Durchschnitt, aber weit unter den Werten von Deutschland und der Schweiz (jeweils ca. 25%). Für die Gesamtbevölkerung liefert das soziale Wohnungssegment somit durchaus leistbare und preisdämpfende Wohnformen.

Zwei Stolpersteine der Leistbarkeit des Wohnens.

Zum einen ist das die zunehmende Insider-Outsider-Problematik. Die Wohnkosten klaffen stark auseinander zwischen jenen Haushalten, die mit Altmietverträgen oder unbefristeten, kosten-gedeckelten GBV-Mietverträgen am Wohnungsmarkt gut versorgt sind, und jenen die mit wesentlich teureren Marktmieten konfrontiert sind und nur schwer richtig günstige Wohnformen finden. Zum anderen ist der Wohnbedarf nach günstigen Wohnformen trotz des Baubooms der letzten Jahre vor allem in den urbanen Märkten nicht gedeckt. Ein Baurückgang im geförderten Segment verschärft die Problematik, dass aktuell nicht ausreichend leistbare Mietwohnungen gebaut werden.

Geförderter Wohnbau als Marktpolitik: Objektförderung stabilisieren – Bodenpolitik neu denken

Damit leistbarer Wohnraum entsteht, braucht es verlässliche Rahmenbedingungen. Die ARGE fordert, dass die geplanten Konjunkturmaßnahmen der Bundesregierung auch den Wohnbau berücksichtigen.

Ebenso zentral: eine aktive Bodenpolitik.

Laut WIFO-Studie aus 2023 führt ein höherer Anteil geförderter Wohnungen nachweislich zu sinkenden Mieten am freien Wohnungsmarkt. Der preisdämpfende Effekt von gefördertem Wohnraum bedeutet, dass ein ausreichend großes Angebot an gemeinnützigen bzw. geförderten Wohnungen nicht nur die dort Wohnenden entlastet, sondern den gesamten Wohnungsmarkt stabilisiert. Daher fordert die ARGE: Öffentliche Flächen sollen prioritär für geförderten Wohnbau bereitgestellt werden.

„Wir brauchen stabile Rahmenbedingungen für leistbares Wohnen. Verbotene Ablösen, Wohnraumknappheit und steigende Kosten dürfen nicht die neue Normalität werden“, betont ARGE Eigenheim Obfrau Stickler, und weiter „Gemeinnützige Bauvereinigungen handeln nicht spekulativ – sie brauchen faire Regeln, damit Wohnen auch in Zukunft sicher und leistbar bleibt.“