Worum es bei der Diskussion über den Verkauf der WBV-GÖD tatsächlich geht

WBV-GFW (ehemals WBV-GÖD) ersucht um faktenbasierte Berichterstattung

Wien (OTS) - Um weiteren Missverständnissen und irreführenden Meldungen entgegenzutreten ersucht die WBV-GFW (ehemals WBV-GÖD), die folgenden Fakten zur Kenntnis zu nehmen. Eigentümer Christian Hosp und Geschäftsführer Christoph Schäffer  stehen jederzeit gerne zur Erläuterung zur Verfügung.

1. Der (Ver-)Kauf der WBV-GÖD ist eine Transaktion zwischen Privatunternehmen, somit keine Privatisierung

Bereits im Jahr 2003 verkaufte die Gewerkschaft öffentlicher Dienst den gemeinnützigen Bauträger WBV-GÖD an zwei Privatpersonen/-unternehmen. In der Folge leiteten die (mittelbaren) Eigentümer Mag. Michael Baumgartner (als Geschäftsführer) und DI Stefan Gregorich (als Aufsichtsratsvorsitzender) das Unternehmen (der Name WBV-GÖD durfte weiter verwendet werden). Baumgartner und Gregorich planten bereits im Jahre 2010 ihren Ausstieg aus der Gesellschaft und  entschlossen sich, einen Käufer für das Unternehmen zu suchen. Im Jahr 2015 wurde dieser Ausstieg umgesetzt und ein Kaufvertrag mit der Keystone Holding SA in der Schweiz geschlossen, die im Eigentum von Herrn Christian Hosp steht – diese Übertragung wurde allerdings über Bitte der Verkäufer  vorerst noch nicht im Firmenbuch eingetragen. 2017 wurden die Geschäftsanteile dann von der in Österreich ansässigen Christian Hosp Beteiligungs GmbH erworben; nach intensiver Prüfung (Einholung von Rechtsgutachten) durch das Handelsgericht Wien  wurde der neue Eigentümer im Firmenbuch rechtskräftig eingetragen. Der alleinige Eigentümer der Gesellschaft ist der Tiroler Mag. Christian Hosp, Gründer und Geschäftsführer einer Asset Management Gesellschaft mit Sitz in Zürich.

Aussagen wie „Wien verkauft Sozialwohnungen“, „Privatisierung geförderter Wohnungen“ oder ähnliches sind daher schlicht falsch. Die Eigentumsübertragung erfolgte zwischen eigentümergeführten, rein privaten, Unternehmen, die den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes unterliegen. Zu beachten ist, dass  ein guter Teil der Wohnungen nicht gefördert, sondern frei finanziert errichtet worden ist.

2. Die Stadt Wien hat die Rechtmäßigkeit des Verkaufs auf Basis der Gesetze zu prüfen

Der Erwerb eines gemeinnnützigen Wohnbauträgers unterliegt spezifischen rechtlichen Bedingungen. Ein von der Stadt Wien (MA 50) – wie in diesen Fällen üblich - eingeleitetes Prüfverfahren über die Erfüllung sämtlicher Anforderungen durch den neuen Eigentümer läuft. Das besondere an der konkreten Konstellation ist, dass nicht die Anteile an der gemeinnützigen WBV verkauft wurden, sondern die Anteile an deren Muttergesellschaft GFW.

Im Wesentlichen wurden hinsichtlich des (Ver-)Kaufs der GFW (mittelbar daher auch der WBV-GFW) drei rechtliche Aspekte thematisiert: Die Frage, ob der Käufer geeignet ist und nicht dem Baugewerbe angehört (§ 9 WGG), die Frage, ob die Transaktion einer – vorab zu erteilenden - Genehmigungspflicht unterlegen wäre sowie die Frage, ob die zwingenden Vorschriften zur Berechnung des Kaufpreises eingehalten wurden (§§ 10 und 10a WGG). Zu all diesen Fragen gab es im Zuge des Verfahrens Stellungnahmen, Klarstellungen und Auskünfte seitens des Käufers ebenso wie Stellungnahmen des Revisionsverbands und des Finanzamtes. Die Wertung der Fakten und deren rechtliche Beurteilung obliegt der MA 50.

Aussagen wie „Wien privatisiert Sozialwohnungen“ sind daher falsch, da die Stadt Wien (MA 50) nichts privatisiert, sondern  lediglich die Einhaltung der Gesetze zu prüfen und auf deren Grundlage zu entscheiden hat. Der Versuch der (von politischen oder Eigeninteressen der Verkäufer getragenen) Einflussnahme  auf dieses Prüfverfahren ist abzulehnen.

3. Zur Rechtsfrage, ob Christian Hosp dem Baugewerbe zuzuordnen ist 

Gemäß § 9 WGG sind Unternehmen des Baugewerbes vom Erwerb einer Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft ausgeschlossen.

Dazu hält Christian Hosp fest: „Ich bin kein Angehöriger des Baugewerbes. Neben meiner hauptberuflichen Tätigkeit als Asset Manager nehme ich - und das ist durchaus üblich - unterschiedliche Kontrollfunktionen in Aufsichtsräten, Beiräten und vergleichbaren Gremien wahr. Eine dieser Funktionen betraf ein Unternehmen, das Aluminium-Profile herstellt, die zur Weiterverarbeitung für unterschiedliche Einsatzgebiete – primär an die Automobilbranche,   an unterschiedliche Unternehmen geliefert werden. Diese - naturgemäß nicht operative - Tätigkeit für ein Unternehmen, das kein Baugewerbe betreibt, ist vom Wortlaut und dem Zweck des § 9 WGG sicher nicht erfasst.“ Zur Vermeidung jeden Zweifels und Anscheins eines Interessenskonfliktes hat C. Hosp diese Funktion mittlerweile beendet.

4. Zur Rechtsfrage, ob die Transaktion einer Genehmigungspflicht unterlegen wäre

§ 10 WGG behandelt die Frage, wann Verkäufe von Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften von der Behörde zu genehmigen sind. Bis zu einer Gesetzesänderung im Mai 2018 war es die allgemeine Rechtsauffassung und auch die langjährig geübte Praxis der Aufsichtsbehörde, dass ein mittelbarer Erwerb – also der Kauf einer Muttergesellschaft einer gemeinnützigen Wohnbauvereinigung - nicht genehmigungsfähig und auch nicht genehmigungspflichtig sei. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der WBV-GÖD-Trägergesellschaften an Christian Hosp musste daher eine derartige Transaktion sowohl nach Auffassung der Aufsichtsbehörde MA 50 als auch des Handelsgerichtes Wien nicht genehmigt werden, darüber hinaus bestand auch gar kein formalrechtlicher Weg für eine derartige Genehmigung.

Durch Eintragung des neuen Eigentümers Christian Hosp im Firmenbuch war die Transaktion als erledigt anzusehen und damit von der Änderung des § 10 WGG, die sich nur auf „offene Verfahren“ bezieht, nicht erfasst. Dennoch wollte der neue Eigentümer auch im Lichte der danach erfolgten Gesetzesänderung größtmögliche Transparenz wahren und erklärte sich bereit, sämtliche Schritte zu setzen, damit der 2015 erfolgte Kauf und die Weiterübertragung an die Christian Hosp GmbH auch aus Sicht der Gesetzeslage des Jahres 2018 als rechtsgültig zu qualifizieren wären. Um dies zu dokumentieren wurde unmittelbar nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung aus Gründen der Vorsicht und der Transparenz ein Antrag auf Zustimmung zur Übertragung der Geschäftsanteile gestellt. Dieser wird nun aktuell von der zuständigen Behörde MA 50 bearbeitet.

5. Zur Rechtsfrage „Preis und Wert“ : Der Kaufpreis für Gemeinnützige Wohnbaugesellschaften ist gesetzlich determiniert

Das WGG schreibt die Berechnung des Kaufpreises von Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften zwingend vor: als Bemessungsgrundlage für den Kaufpreis ist das eingezahlte Stammkapital heranzuziehen. Selbstverständlich entspricht der für die WBV-GÖD gezahlte Preis (selbst unter Einrechnung der Optionsprämie) voll und ganz diesem Berechnungsmodell.

Aussagen wie „Die Wohnungen wurden zu billig verkauft“ sind schon deshalb falsch, weil der Kaufpreis sich aus bindenden gesetzlichen Parametern errechnet und nicht  überschritten werden darf. Dem Kaufpreis für die Anteile an der Gesellschaft einen vermuteten Marktwert der Wohnungen gegenüberzustellen, widerspricht sowohl  einfachsten betriebswirtschaftlichen Grundsätzen als auch der Gesetzeslage – und der Faktenlage:

6. Ist eine Wohnung gemeinnützig, bleibt sie das – unabhängig vom Eigentümer der Wohnbaugesellschaft. Die Gemeinnützigkeit wird nicht angetastet

Die WBV-GFW beschäftigt 30 MitarbeiterInnen sowie 60 HausbesorgerInnen und verwaltet rund 3.000 geförderte und frei finanziert errichtete Wohnungen und Reihenhausanlagen; rund 2.700 dieser Wohnungen stehen in ihrem Eigentum. Die Verpflichtungen des Unternehmens aus der Bautätigkeit belaufen sich auf ca. 380 Millionen Euro an Fremdkapital.

Für die Wohnungen gelten bindende Vorschriften, die sicherstellen, dass die Mietobergrenzen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes bzw. der einschlägigen Bestimmungen der jeweiligen Wohnbauförderung eingehalten werden. Für gemeinnützige Wohnbauträger gilt grundsätzlich immer das Kostendeckungsprinzip, was bedeutet, dass keine Gewinnerzielungsabsicht besteht, sondern kostendeckend vermietet bzw. verkauft wird. Die Gewinne, die gemeinnützige Wohnbauträger erwirtschaften, stammen primär aus dem Verkauf älterer Wohnungen, die bereits buchhalterisch zu einem Teil abgeschrieben wurden sowie aus Einnahmen aus der Verwaltung und Baubetreuung.  

Eine „Privatisierung“ der im Eigentum der Wohnbaugesellschaft stehenden Wohnungen in Gewinnabsicht ist schlicht nicht möglich. Aussagen über vermutete fiktive „Preise“ dieser Wohnungen sind absurd und widersprechen jedem betriebswirtschaftlichen Verständnis, weil der Kaufpreis für die Anteile an einer Gesellschaft (die aus Vermögen und Verbindlichkeiten besteht) lediglich den Aktiven der Gesellschaft gegenübergestellt wird, die Verbindlichkeiten der Gesellschaft aber völlig ausgeblendet und „vergessen werden“ . Diesem Versuch, die Mieter der WBV-GÖD zu verunsichern, ist entgegenzutreten: Für sie besteht keinerlei Risiko, an ihrem Status und den Bedingungen für ihre Wohnungen ändert sich nichts.

7. Der neue Eigentümer möchte Tätigkeit im gemeinnützigen Bereich ausbauen

„Nochmals möchte ich festhalten, dass ich die WBV-GFW über meine Beteiligungsgesellschaft als eigenständiges Unternehmen erworben habe, um sie langfristig zu behalten und die Bautätigkeit im gemeinnützigen Bereich – somit die Aktivitäten zur Schaffung von leistbarem Wohnraum - zu verstärken“, betont Christian Hosp: „Alles andere macht keinen Sinn.“

Mit DI Christoph Schäffer, MBA (45) wurde ein ausgewiesener Fachmann zum Geschäftsführer der  Wohnbauvereinigung bestellt. Schäffer verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilien- und Baubranche.

8. Zur Rolle von Michael Tojner

Die Verkäufer der WBV-GÖD sind Privatunternehmen, die die Gesellschaft 2003 von der Gewerkschaft öffentlicher Dienst erworben hatten. Diese traten im Zuge ihrer Verkaufsüberlegungen an Michael Tojner heran. Da Herr Tojner auch im Immobilienbereich tätig ist, kam ein Erwerb durch ihn nicht infrage; er hat angeboten, einen geeigneten Käufer zu suchen und erhielt zu diesem Zweck die Option, einen Käufer namhaft zu machen. Christian Hosp hat über seine Beteiligungsgesellschaft die Anteile an der GFW gekauft und die Verkäufer haben ihren Verkaufspreis erhalten.

Für den Asset Manager Christian Hosp, mit dem Michael Tojner seit langer Zeit in geschäftlicher Verbindung steht, stellt der Erwerb der Gesellschaft ein langfristiges Kapital-Investment dar. Herr Hosp ist interessiert, die gemeinnützige Bautätigkeit der Gesellschaft abzusichern und konsequent auszubauen: Bei guter Gebarung ist Gemeinnütziger Wohnbau eine langfristige gute Investition mit einer soliden Rendite – die wiederum gesetzlich determiniert und mit 3,5 Prozent Verzinsung des Stammkapitals limitiert ist.

Wie bei zahlreichen anderen Projekten auch steht Herr Tojner Herrn Hosp beratend zur Seite; festzuhalten ist jedoch, dass Herr Tojner weder direkt noch indirekt Anteile an der WBV hält oder Einfluss auf deren Gebarung nimmt.

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