willhaben und IMMOunited untersuchen erneut Preisschere zwischen Angebots- und Verkaufspreis bei Wohnimmobilien in ganz Österreich

willhaben hat gemeinsam mit IMMOunited, Spezialist für die Analyse von Immobilien-Transaktionen, Angebotspreise im Kalenderjahr 2016 von Häusern und Eigentumswohnungen mit den tatsächlichen Verkaufspreisen im selben Zeitraum laut Grundbucheintrag verglichen. Insgesamt wurden nach der Datenbereinigung mehr als 130.000 Objekte detailliert analysiert. Die Studie wurde wie im Vorjahr österreichweit durchgeführt und ermöglicht somit erstmals auch einen direkten Jahresvergleich.

Der durchschnittliche Unterschied zwischen Angebots- und Verkaufspreis war bei Eigentumswohnungen 2016 erneut spürbar geringer als bei Häusern. Österreichweit lag die Differenz beim Verkauf von Häusern bei rund 22 Prozent, bei Eigentumswohnungen bei etwa 9 Prozent.

Eigentums-Wohnungen: Schere bei 61 von 91 untersuchten Bezirken 10% oder geringer

Die Analyse der Eigentumswohnungen ergab für das Jahr 2016, dass sich in mehr als zwei Drittel der untersuchten Bezirke die durchschnittliche Preisschere zwischen 0 und 10% bewegte.

Am nächsten kamen sich Angebots- und Verkaufspreis bundesweit dabei in Dornbirn, Bregenz, Landeck, Salzburg-Umgebung, Braunau, Klagenfurt, Wiener Neustadt und Tulln, sowie in den drei Wiener Bezirken Hernals, Simmering und Liesing. Hier entsprach der letztlich bezahlte Quadratmeterpreis nahezu 1:1 dem ursprünglichen Angebot.

Am anderen Ende der Skala bewegten sich hingegen beispielsweise Murau (43% Abweichung), Kirchdorf an der Krems (41%) und Tamsweg (34%).

Häuser: Schere in 70 von 91 untersuchten Bezirken 20% oder größer

Die Analyse des Häuser-Marktes förderte, wie schon im Vorjahr, eine deutlich größere Preisschere als bei Wohnungen zu Tage. Hier bewegten sich die Angebotspreise in einem Großteil der Bezirke bei 20% oder mehr über dem realisierten Verkaufswert.

In Kitzbühel (1%), Penzing (1%) und Hietzing (3%) kamen dabei die tatsächlichen Verkaufspreise den Angebotspreise sehr nahe. Hingegen öffnete sich die Schere beispielsweise in Feldkirchen, Grieskirchen oder Spittal an der Drau mit jeweils 32% am stärksten.

Durchschnitte pro Bundesland: Preisschere wird fast überall geringer

Insgesamt ist die Schere 2016 im Bundesländer-Schnitt gegenüber 2015 bei Wohnungen in 7 von 9 und bei Häusern in 8 von 9 Bundesländern geringer geworden. Lediglich das Burgenland, bei Häusern und Wohnungen sowie Wohnungen in Oberösterreich entzogen sich diesem Trend.

Vergleicht man die Durchschnittswerte der Preisschere auf Bundesland-Ebene, ist bei den Häusern in Kärnten (26%) und bei den Eigentumswohnungen im Burgenland (18%) die Abweichung zwischen Angebots- und Verkaufspreis jeweils am größten. Die geringste Differenz weisen die Wohnungen in Vorarlberg (3%) bzw. Häuser in Tirol und Vorarlberg (jeweils -14%) auf. 

Highlights pro Bundesland

Wien

Im ersten Bezirk in Wien, einer der teuersten Wohngegenden in Österreich, konnte im Schnitt ein Verkaufspreis mit einem Abschlag von 12 Prozent zum Angebotspreis erzielt werden. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis laut Grundbucheintrag lag 2016 in der inneren Stadt bei rund 7.400€. Die größte Preisschere für Eigentumswohnungen in Wien gab es am Alsergrund sowie in Rudolfsheim-Fünfhaus (beide 19 Prozent). Am Alsergrund wurden letztlich im Schnitt rund 4.000€ pro Quadratmeter bezahlt, während der Vergleichswert im 15. Bezirk bei rund 3.100€ pro Quadratmeter lag. Am Wiener Häusermarkt ist die Schere in Penzing (1%) und Hietzing (3%) am kleinsten, die größte Abweichung gab es in Floridsdorf mit 23%.

Burgenland

Wohnungen in Neusiedl am See wiesen mit 23% die größte Abweichung auf, in Oberwart kamen die Verkaufspreise mit nur rund 5% Abweichung hingegen sehr nahe an die Angebotspreise. Bei den Häusern ergab sich ebenfalls in Neusiedl am See (30%) die größte Differenz, die geringste wies Mattersburg mit 23% auf.

Niederösterreich

In Niederösterreich zeichnete sich ein gemischtes Bild: St. Pölten verbuchte die größte Abweichung bei Wohnungen (22%), in Tulln gab es bei Eigentumswohnungen nahezu keine Schere. Bei Häusern zeigte sich in Zwettl (7 Prozent) die geringste und in Melk (minus 28 Prozent) die größte Schere.

Steiermark

In der Steiermark lag die Preisschere bei Wohnungen zwischen der Südoststeiermark (2%) und Murau (43%). Bei den Häusern war der Preisunterschied zwischen Angebot und Kaufabschluss in Graz und Graz-Umgebung mit minus 21 Prozent bzw. minus 22 Prozent am geringsten, am stärksten klaffte dies in Weiz (31%) auseinander.

Oberösterreich

Während in Braunau für eine Wohnung fast exakt der Angebotspreis erzielt wurde, wich der realisierte Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Kirchdorf an der Krems mit 41% am stärksten ab. Bei Häusern zeigte sich in Wels und Steyr-Land mit jeweils 15% die geringste Schere, in Gmunden und Grieskirchen war diese mit jeweils 32% am höchsten.

Kärnten

Gab es in Klagenfurt bei Wohnungen so gut wie keine Preisschere, ging diese 2016 im Bezirk Wolfsberg mit 20% am stärksten auseinander. Bei Häusern war die Differenz zwischen Angebots- und Kauf-Preis in St. Veit an der Glan mit 21% am geringsten, die größte Schere ergab sich in Feldkirchen mit 32%.

Salzburg

Zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis gab es für Wohnungen in Salzburg-Umgebung im Jahr 2016 nahezu keine Differenz. In Tamsweg öffnete sich die Schere jedoch auf den Salzburger Höchstwert von 34%. Bei Häusern wurde in Salzburg Stadt in der Regel ein Verkaufspreis erzielt, der 10 Prozent unter dem Angebotspreis lag. Die größte Schere verzeichneten Hallein und Zell am See mit jeweils rund 28%.

Tirol und Vorarlberg

In den beiden westlichsten Bundesländern bot sich folgendes Bild: Eine nahezu nicht vorhandene Preisschere ergab sich für Wohnungen in Landeck bzw. Dornbirn, während diese in Kufstein 27 Prozent ausmachte. Bei Häusern erzielte man in Kitzbühel einen gegenüber dem Angebot um lediglich 1% niedrigeren Kaufpreis, in Schwaz betrug die Schere jedoch 31%, in Bludenz 19%.

Kommentare zur Untersuchung

„Erwartungsgemäß ist anhand der Datenauswertungen zu erkennen, dass sich die Preisschere zwischen Angebots- und erzielten Kaufpreisen weiter schließt. Ich führe das vor allem auf die immer bessere Transparenz des Immobilienmarktes und die Auswirkungen der ImmoESt von 2016 zurück", sagt Roland Schmid, Eigentümer und CEO, IMMOunited GmbH.

„Beim Verkauf von Häusern fiel die Preisschere im Jahr 2016 wesentlich geringer aus, als im Jahr zuvor, bei Wohnungen ergab sich ein gemischtes Bild. Blickt man auf die Durchschnitte pro Bundesland, ist hier jedoch eine klare Tendenz zu einer kleiner werdenden Schere erkennbar,“ kommentiert Judith Kössner, Bereichsleiterin Immobilien bei willhaben, die Ergebnisse.

Mögliche Hintergründe dafür erklärt sie folgend: „Diese Entwicklung wird insbesondere durch die seriöse Bewertung von Immobilien und das Bereitstellen von umfangreichen Preisspiegeln begünstigt. Natürlich spielt auch die jeweilige Nachfrage in den Bezirken eine entscheidende Rolle, denn sie sorgt für zum Teil große regionale Unterschiede in den Preisscheren.“

Ursachen für die Preisschere

Die möglichen Ursachen für die großen Unterschiede zwischen Angebots- und Verkaufspreis sind vielfältig und variieren naturgemäß von Fall zu Fall.

Hohe Abweichungen können durch überdurchschnittlich große oder teure Immobilienprojekte verursacht werden, die ohne Verkaufserfolg wieder vom Markt genommen werden. In manchen Fällen liegen bezüglich Objektqualität und Lage zu hohe Preisvorstellungen vor. Auch wenn ein Verkauf zu einem niedrigeren Preis schließlich realisiert wird, öffnet dies die Schere.

Differenzen können auch sozio-ökonomische Entwicklungen spiegeln. Mangelnde Ausbildungsstätten oder fehlende Jobs können Menschen vermehrt dazu bewegen ihre Heimatregion zu verlassen bzw. nicht zurückzukehren. Herausforderungen dieser Art können punktuell eintreten oder eine langjährige Entwicklung darstellen. Sie beschränken die lokale Kaufkraft bzw. die Nachfrage. So können auch durchaus realistische Preisvorstellungen nicht ohne bedeutende Abschläge zum Kaufabschluss führen.

Methodik

Für die Auswertung wurden erneut Angebotspreise für ganz Österreich über ein ganzes Jahr hinweg mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen laut Kaufverträgen im Grundbuch verglichen. Dazu wurden rund 560.000 Wohnimmobilien-Anzeigen von willhaben herangezogen, die im Jahr 2016 online waren. Diese Rohdaten wurden doubletten-bereinigt, mit Immobilienexperten realistische Bandbreiten für die Objekteigenschaften definiert und Ausreißer mit statistisch-mathematischen Methoden eliminiert. Weiters wurden alle rund 100.000 Immobilien-Transaktionen des Jahres 2016 aus dem Grundbuch erhoben und in einer Datenbank erfasst. Die Datenbereinigung erfolgte nach den gleichen Maßstäben wie bei den Angebotsdaten. Nicht plausible Ergebnisse im bezirksweiten Durchschnitt wurden einer neuerlichen inhaltlichen Qualitätskontrolle unterzogen und für den Bezirk atypische Immobilien ausgeschlossen. Zusätzlich wurde das Ergebnis mit einem direkten Vergleich von rund 500 einzelnen Angebotsobjekten mit dem zugehörigen Kaufvertrag bestätigt.

Über willhaben

willhaben ist der größte und bekannteste digitale Marktplatz Österreichs und umfasst auch die drei Spezialbereiche Immobilien, Auto & Motor sowie Jobs & Karriere. Die ÖWA Plus bescheinigt willhaben eine Monatsreichweite bis zu 50 Prozent. Rund 70 Prozent der Zugriffe erfolgen dabei mobil. Täglich werden mehr als 80.000 neue Angebote inseriert, dies garantiert eine sich rasch erneuernde Vielfalt von mehr als 4,3 Millionen Objekten und Jobs. Die Österreicher schätzen willhaben als einen Lebensbegleiter, auf den bei der Auswahl von Immobilien, Autos und Jobs ebenso Verlass ist, wie bei täglichen Kaufentscheidungen am Marktplatz.

IMMOunited GmbH | Zahlen.Daten.Fakten.

Das Unternehmen IMMOunited GmbH wurde im Oktober 2007 von Roland Schmid gegründet um individuelle Informationen rund um Liegenschaftsobjekte in ganz Österreich in einfachster und bequemster Weise online zur Verfügung zu stellen. Die Erkenntnis, wie umständlich das Grundbuch für den „normalen“ Anwender ist, hat der mit dem Cäsar Shooting Star 2011 ausgezeichnete Eigentümer zum Anlass genommen, eine Online-Grundbuch-Abfrageplattform zu etablieren und über die Jahre hinweg gemeinsam mit seinem derzeit über 50köpfigen Team und den zwischenzeitlich über 2.000 Kunden mit mehr als 8.000 Anwendern auszubauen.

Heute ist das Unternehmen Marktführer in der Online-Bereitstellung von Grundbuch- und Immobiliendaten in ganz Österreich, verschafft Immobilienexperten mit seinen Online-Abfrageprodukten IMMOmapping, IMMOfarming und IMMOvaluation entscheidende Wettbewerbsvorteile und fördert damit die Transparenz in der heimischen Immobilienbranche. Anhand von Daten aus derzeit über 900.000 Kaufverträgen werden sämtliche österreichweit durchgeführten Immobilien-Transaktionen zusammengeführt, erfasst, verknüpft und geographisch visualisiert sowie um Demographie- und Infrastrukturinformationen ergänzt online bereitgestellt.

IMMOunited konzentriert sich auf Business-Kunden wie Immobilienmakler, Immobilienbüros, Franchise-Unternehmen (zB RE/MAX), Gutachter/Sach-verständige, Banken/Versicherungen, Bauträger/Projektentwickler, Rechtsanwälte/Notare sowie Hausverwalter und ebenso Kunden aus dem Öffentlichen Bereich, die vom einfachen, bequemen, zeitsparenden Handling überzeugt sind und die Services von IMMOunited auf vielfältige Weise nutzen: von Immobilienbewertungen über Messungen von Immobilienmarktentwicklungen (Anzahl der Transaktionen sowie Preisentwicklung), Analysen/Bestimmungen/ Entscheidungen rund um Unternehmensstandorte sowie Lagebewertungen anhand von Demographie-/Infrastrukturinformationen als Marketinginstrument.