Büromarkt und Handelsflächen: Rückblick und Prognose

Utl.: Büromarkt: Neubauleistung 2017 doppelt so hoch wie 2016 =

Wien (OTS) - Pressefoto von Herrn Mag. Stefan Krejci auf
http://pressecenter.reichlundpartner.com/News_Detail.aspx?id=43444&menueid=2349

„Der Zuwachs an neuen Büroflächen war in Wien 2016 mit 60.000 m2
relativ gering“, sagt Mag. Stefan Krejci, MRICS, Geschäftsführer der
RCG Immobiliendienstleistungs GmbH, der speziellen Gewerbe-Unit von
Österreichs größtem Maklernetzwerk RE/MAX und „das hat den Bedarf
nicht gedeckt. Wir wissen, dass 2017 rund 150.000 m2 neue Büroflächen
auf den Wiener Markt kommen. Das ist zwar doppelt so viel wie 2016,
entspricht aber trotzdem nur der Neubau-Leistung von 2015. Erst 2018
wird mit rund zusätzlich 300.000 m2 der angestaute Nachfrageüberhang
gedeckt werden können. Allerdings werden von den 2017 und 2018 fertig
gestellten Büroprojekten einige nicht vermietet, sondern von den
Errichtern selbst genutzt werden“. Zu den größten Fertigstellungen
zählt 2017 das Square Plus mit ca. 38.000 m². Im Jahr 2018 ist die
Fertigstellung unter anderem für den Austria Campus (ca. 200.000 m²),
das The Icon Vienna (85.000 m²) oder das QBC 1+2 (rund 40.000 m²)
geplant, so Krejci. „Die Anzahl der Vermietungen sowohl von Neubauten
als auch von bestehenden Immobilien ist auffallend gestiegen, rund
275.000 m² wurden neu vermietet, das sind ca. 30 % mehr als 2015. Das
reduzierte die Leerstandsrate auf 5,5%.“

Büroimmobilien sind weiterhin bei den Investoren eine beliebte
Asset-Klasse. „Dies führte dazu, dass die Spitzenrenditen 2016 auf
ca. 4,3% gefallen sind. Auch 2017 ist bei weiterhin niedrigen Zinsen
davon auszugehen, dass es durchaus zu weiteren Kaufpreiserhöhungen
für Büroflächen kommen kann“, sagt Krejci.

2016 lagen die Mieten für Wiener Büroimmobilien in Top-Standorten,
also in perfektem Zustand und mit repräsentativer Adresse bei bis zu
26 Euro pro m2. Für mittlere bis gute Lagen wurden zwischen 12 und
15,50 Euro pro m2 bezahlt und in schwachen Bürostandorten auch oft
nur ein einstelliger Euro-Betrag. Immer wichtiger wird für
Unternehmen eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Verkehr,
ein attraktives Umfeld, eine gute Energieeffizienz sowie vor allem
flexible Grundrisse.

Ergänzend dazu meint Arno Wimmer, Bürobetreiber von RE/MAX Immoreal
in Innsbruck, „dass Büroflächen in Innsbruck im Angebotsumfang und
Preis konstant bleiben, sich aber sehr wohl nach der Ausstattung und
der Lage differenzieren.“ Total im Fokus ist derzeit, dass die Büros
dem Gesetz entsprechend auch wirklich barrierefrei sind.

„In Graz ist das Büroflächen-Angebot größer als die Nachfrage“, so
Ing. Alois Marchel von RE/MAX Classic in Graz, und „wer jetzt neu
sucht oder sein Büro neu übersiedeln oder auch nur neue Mieten
verhandeln will, hat derzeit gute Bedingungen.“

Bundesweit soll das Angebot an freien Büroflächen 2017
voraussichtlich um +1,6% zunehmen. Dies soll, wie in der
Vergangenheit, aufgrund der bereits erwähnten schwachen Nachfrage bei
Neuvermietungen außerhalb von Wien die Preise um -3,9% nach unten
drücken.

Handelsflächen: weitere Konzentration auf hochfrequentierte
Standorte

In der Handelslandschaft ergeben sich für Krejci einige Veränderungen
als Konsequenzen aus dem Wachstum des Online-Handels: „Auffallend
viele Einkaufszentren investieren derzeit hohe Summen, um sich
zukunftsfit zu machen. Noch mehr Angebot, noch ansprechenderes
Ambiente, noch mehr Einkaufserlebnis ist offensichtlich die Devise.
Beispielsweise steckte 2016 die Plus City in Linz-Pasching 140 Mio.
Euro in die Expansion für weitere 70 Shops. In Wien-Simmering wuchs
das de facto neu errichtete Huma 11 um 30.000 m² für 60 zusätzliche
Shops. Hier sollen bis Ende 2017 noch einmal 20.000 m² für weitere 30
Geschäfte dazukommen. Das entspricht einer Gesamtinvestition von ca.
100 Mio. Euro“, so Krejci.

Ein Teil des Handels zeigt laut Krejci eine klare Tendenz zu den
besten Standorten, um den Kunden ebendort mit dem bestmöglichen
Produkt- und Serviceangebot ein perfektes Einkaufserlebnis zu bieten.
Krejci prognostiziert, „dass in einigen Städten der Handel
grundsätzlich wieder bereit wäre, in die Innenstädte zu wechseln,
weil dort die Kosten oft niedriger sind als in Einkaufszentren mit
ihren vergleichsweisen hohen Betriebskosten. Dies wird aber nur in
jenen Städten stattfinden, die konsequent ihre Hausaufgaben machen“,
relativiert Krejci und erklärt: „Städte müssen bestmöglich versuchen,
wie Einkaufszentren zu handeln, und bei der Verkehrserschließung, der
Parksituationen, dem Branchen-Shop- und Gastro-Mix, der
Wohlfühl-Atmosphäre – also dem Gesamt-Einkaufsambiente – immer wieder
nachjustieren.“

Für 2017 erwartet Krejci, dass aufgrund der stetigen Expansion des
Online-Handels das Thema Logistikflächen in Stadtnähe und in der
Stadt stark an Bedeutung gewinnt: „RE/MAX ist in ganz Österreich
flächendeckend vertreten. Daher sind wir der prädestinierte, perfekte
Partner der Logistikbranche für Umschlagsflächen vor den wesentlichen
letzten Metern zum Kunden.“

Außerhalb der großen Einkaufzentren kämpfen Handelsflächen und
Geschäftslokale vor allem in B- und C-Lagen mit einem nach wie vor
steigenden Angebot von +2,7% und einem generellen Preisrückgang im
Österreichschnitt von -3,9%, so die Einschätzung des
RE/MAX-Netzwerks, allerdings mit Einschränkungen:

„In Klagenfurt wandern die Handelsflächen – wie in vielen urbanen
Zentren – in die Peripherie. Darunter und an den sinkenden
Miet-Preisen leidet natürlich die Innenstadt“, analysiert Daniel
Lobnik, MSc, GF von RE/MAX Pro, Klagenfurt. In Villach herrscht nach
Geschäftsflächen in 1A-Lagen eine gute Nachfrage. „Dort sind die
Leute auch bereit, sehr hohe Mieten zu bezahlen. 1B-Lagen sind schon
deutlich schwieriger zu vermieten und alles was schlechter bewertet
wird, steht sehr häufig leer“, berichtet Joachim Zmölnig,
Bürobetreiber von RE/MAX Idea in Villach und Völkermarkt.

„Für Geschäftslokale gilt auch in Oberösterreich der Faktor Lage,
d.h. abseits von den Haupt-Einkaufsstraßen ist mit fallenden Preisen
zu rechnen“, so Kurt Gattringer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX
Linz-City.

„In besten Grazer Lagen ist die Nachfrage nach Geschäftslokalen sehr
gut bei gleichbleibenden Preisen“, erklärt Mag. Margot Clement von
RE/MAX For All in Graz und „bei den B- und C-Lagen ist die Anzahl der
Leerstände derzeit sehr hoch, wir erwarten einen Rückgang der
Neuvermietungspreise als Folge.“

Auch aus Vorarlberg bestätigt Reinhard Götze von RE/MAX Immowest in
Bregenz und Dornbirn: „Bei Handelsimmobilien sind 1A-Lagen weiterhin
gefragt, hingegen sind Leerstände außerhalb der zentralen Lagen
festzustellen.“

„Letztendlich sind die Preise für Geschäftslokale außerhalb von
1A-Lagen sinkend“, meint auch Arno Wimmer, Bürobetreiber von RE/MAX
Immoreal in Innsbruck.

Betriebsgrundstücke: gedämpfte Nachfrage

In Wien läuft der Trend entgegen dem der Bundesländer:
Betriebsliegenschaften und Logistikflächen in der Metropole sind sehr
gefragt, vor allem entlang von zwei Achsen: „einerseits Wien-Nord,
Richtung Gerasdorf und Gänserndorf und andererseits Richtung
Wien-Süd, in der Nähe zur A2 entlang der B17 zwischen Vösendorf und
Wiener Neudorf/Traiskirchen“, berichtet Anton Putz,
Betriebsflächen-Experte bei RE/MAX Solutions (Wien 1). In den letzten
Jahren haben sich die Preise von Betriebsbaugründen zwischen dem
Norden und dem Süden von Wien angeglichen. „Früher kostete der
Quadratmeter Betriebsgrund im Norden Wiens 250 bis 290 Euro pro
Quadratmeter, im Süden 280 bis 300 Euro. Heute hat sich das Niveau im
Norden wie im Süden bei 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter
eingependelt. Der Norden hat aufgrund der verbesserten
Verkehrsanbindung nachgezogen. Für besonders gute Lagen und hohe
Bauklassen – etwa bei Autobahnabfahrten oder U-Bahnstationen – werden
für den Quadratmeter bis zu 600 Euro verlangt und bezahlt“, erklärt
Putz.

Viele große Logistiker oder Produktionsbetriebe, die früher im 23.
Bezirk oder rund um den Nordbahnhof ihre Niederlassungen hatten,
verlassen Wien aus Kostengründen in Richtung Niederösterreich. In
guten Lagen mit guten Autobahnverbindungen wie z.B. Guntramsdorf
werden aber auch hier bereits bis zu 200 Euro pro m² aufgerufen.
„Alternativ dazu bieten wir gerade in unmittelbarer Nähe zur S1
Betriebsbaugrundstücke nahe Himberg oder Schwechat um 110 bis 140
Euro pro m² an“, so Putz.

Stark nachgefragt werden von privaten Investoren laut Putz „voll- und
langfristig vermietete Gewerbeimmobilien mit Renditen von mindestens
4,5% zur Vermögensabsicherung anstelle von den niedrigen Bankzinsen
bzw. spekulativen Finanzprodukten. So haben wir im Dezember für einen
Leasingnehmer, der sein Leasingobjekt ursprünglich in Schweizer
Franken finanziert hatte und den Leasingvertrag vorzeitig beenden
wollte, einen Investor als Ersatzleasingnehmer gefunden.“

In den Bundesländern erholt sich der Gewerbe-Grundstücksmarkt nach
Meinung des Maklernetzwerks RE/MAX auch im Jahr 2017 nicht wirklich.
Es geht nach unten, aber nicht mehr so rapide wie für 2016 erwartet.
Die Preisveränderungen für alle Gewerbegrundstücke bleiben auf
„fallend“, nämlich bei -1,6%. Das ist negativ, aber bei weitem nicht
mehr so stark im Minus wie in den Erwartungen der Jahre zuvor.

„Die Nachfrage bei Gewerbegrundstücken in Tirol ist gleichbleibend
und weitgehend stabil“, so Wimmer über Innsbruck.

In der Steiermark, besonders in Graz, ist bei Gewerbeflächen das
Angebot größer als die Nachfrage.

„Das Angebot an Gewerbeflächen ist enorm und die Nachfrage wird von
Jahr zu Jahr geringer“, so Clement und daher „beste Chancen für
Käufer.“

„Im Innviertel sind Gewerbegründe sehr günstig erhältlich, zu Preisen
deutlich unter jenen in Wohngebieten. Dies ist auch der Grund, warum
sich Salzburger Unternehmen oft im Innviertel ansiedeln“, erklärt
erklärt Ing. Christian Haidinger, MBA, Gründer von RE/MAX Innova in
Braunau, Mattighofen und Ried im Innkreis. „Die finanzierenden Banken
raten oft, von der Gemeinde preisgünstig einen Betriebsbaugrund zu
erwerben und darauf gleich einen maßgeschneiderten Neubau zu
errichten. Schließlich sind vorhandene Gewerbeimmobilien oft nicht
passend und Adaptierungskosten für den Käufer zusätzlich zum
Kaufpreis oft zu kostspielig.“

In Vorarlberg besteht allerdings – ganz gegen den Bundestrend – „eine
unverändert große Nachfrage nach Gewerbegrundstücken, die“ so
Reinhard Götze, RE/MAX Immowest mit Standorten in Bregenz und
Dornbirn „von Klein- und Mittelbetrieben als Firmenstandort genutzt
werden können. Die Preise dieser Gewerbegrundstücke liegen zwischen
200 und 300 Euro pro m2.“

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