Wo endet der freie Markt und wo beginnt der Wucher*?
Utl.: Wo endet der freie Markt und wo beginnt der Wucher*? =
Langenzersdorf (OTS) -
Kristallkugel oder Würfelspiel?
Jüngst präsentierte der Pächterverein der Gemeinde Langenzersdorf, wo
mehr als tausend Pächter im Laufe der letzten Jahrzehnte ihre Häuser
auf Stiftsgrund errichtet haben, bei seiner Generalversammlung einen
Ortsplan mit aktuellen Pachtzinsen. Es wurden in diesem Plan die seit
rund einem Jahr von Immobilienmaklern inserierten Pachtzinse bei
Erwerb von Neubauten und auch die verlangten Pachtzinse bei
Weitergabe der Häuser an Nachpächter eingetragen. Damit ist eine
nicht nachvollziehbare Praktik des Stifts zu Tage getreten:
In Bestlagen (am Fuße des Bisambergs) werden 4,58 und 6,-- Euro/m2
von Neupächtern verlangt und im Siedlungsgebiet entlang der Autobahn
A22 (die trotz Lärmschutzwand zu einer immer größeren Lärmbelastung
wird, ganz abgesehen von den Emissionen!) zwischen ca. 6,-- und mehr
als 10,- Euro/m2! Hier führt auch noch eine - möglicherweise
gesundheitsgefährdende - 110 kV- Hochspannungsleitung quer über die
gesamte Siedlung.
Ein anderes Beispiel: Warum wird der Pachtzins für zwei Grundstücke
in der gleichen Straße, nur 300m voneinander entfernt und ungefähr
gleich weit weg von der Autobahn, einerseits mit Euro 6,09/m2 und
andererseits mit Euro 10,36/m2 festgesetzt?
Zur Historie:
vor fast 1000 Jahren schenkte Marktgraf Leopold III. dem Stift
Klosterneuburg ganze Landstriche entlang der Donau (von der Wachau
bis Wien reichend), welche bis zu den Donauregulierungen praktisch
wertloser Boden waren - Augebiete, Sümpfe, Wiesen, etc. Erst die
anschließende Urbarmachung (Aurodungen) durch Pächter, beginnend nach
dem Ersten Weltkrieg, machte dieses Land brauchbar für
Wohnsiedlungen. Die für die Grundstücke notwendigen
Aufschließungsgebühren für Kanal, Wasser, Gas, Strom, Straßen und
Gehsteige mussten immer von den "Häuslbauern" entrichtet werden. Vor
Ende des Zweiten Weltkrieges kam es durch die zahlreichen
Bombenabwürfe zwischen Tulln und Wien ("Ölziele", Bahnlinien,
Donau-Schifffahrt und Fabriken zur Kriegsmaterialherstellung) in
Langenzersdorf zu großen Schäden. Das Siedlungsgebiet war mit
Bombentrichtern übersät, die Bomben sollten sowohl die Raffinerie im
Tuttendörfl, als auch die Bahnlinie und das Trautzl-Werk in der
Scheydgasse treffen. Diese Mulden wurden in der Folge mit Müll und
Bauschutt von den damaligen örtlichen und Wiener
Müllentsorgungsunternehmen befüllt, teilweise bis in die späten
70er-Jahre, solange diese Teile des Orts noch nicht in Bauland
umgewidmet waren. Heute muss so mancher Häuslbauer deswegen - unter
anderem - Setzungen und Risse in seinen Mauern hinnehmen. Wo bleiben
die Pflichten des Grundeigentümers bezüglich Bodenbeschaffenheit?
Und heute?
Heute macht sich das Stift Klosterneuburg die Mühen und Investitionen
dieser Pioniere und auch der Allgemeinheit zunutze, indem sie von
Neupächtern ein Vielfaches jenes Pachtzinses verlangt, den die
sogenannten "Altpächter" zu entrichten hatten, wobei ohnehin eine
Wertsicherung gemäß Bauhilfsarbeiter-Lohnindex verlangt wurde,
welcher im Vergleich zum Verbraucherpreisindex weitaus höher liegt.
Durch die erhöhten Pachtzinse sinken aber im entsprechenden Ausmaß
die für die Häuser erzielbaren Verkaufspreise.
Soweit bekannt, soll die Basis für die Berechnung des Pachtzinses der
angebliche Grundstückswert (eines bestandsfreien, baureifen
Bauplatzes) sein, welcher mit einem (top wertgesicherten) Realzins
von 3 % verzinst werden soll, was ebenfalls nicht nachvollziehbar
ist, weil ein solcher Zinssatz im Wohnungsmietenbereich angewendet
wird, wo auch der Erhaltungs- und Renovierungs-Aufwand des Vermieters
abgedeckt werden muss. Bei Grund und Boden gibt es einen solchen
Aufwand aber nicht! Die Baurechtsaktionen des Landes NÖ begnügen sich
daher mit lediglich 1 % des Grundstückswertes (VPI-gesichert) als
Pachtzins und es gibt überdies noch eine Option, das Grundstück zu
einem fairen Preis zu kaufen!
Wo bleibt also hier die Fairness den abhängigen Häuslbauern
gegenüber?
Wo bleibt die Gemeinde Langenzersdorf, die ihre rund 3.000 Bürger auf
Pachtgrund vor solchen Praktiken schützen sollte?
Forderung des Pächtervereins Langenzersdorf:
Der Pächterverein Langenzersdorf fordert daher vom Stift
Klosterneuburg eine faire Berechnungsmethode und eine Zoneneinteilung
des Orts, anhand derer neu vereinbarte Pachtzinse in einer jeweils
nachvollziehbaren Weise festgelegt werden!
* Gutachten 2 Dr. Würth/05.12.2007
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