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IMMOFINANZ mit starker Performance in herausforderndem Umfeld: FFO 1 um
15% verbessert, Konzerngewinn erreicht EUR 249 Mio.
23.11.2022 / 17:49 CET/CEST
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IMMOFINANZ mit starker Performance in herausforderndem Umfeld: FFO 1 um
15% verbessert, Konzerngewinn erreicht EUR 249 Mio.
• Like-for-like-Mieterlöse legten im Q3 um 7,9% zu
• Mieterlöse im Q1–3 2022 mit EUR 216,9 Mio. stabil zum Vorjahr,
bereinigt um Einmaleffekt um 3,4% verbessert
• Führende Marktposition bei Retail Parks durch Zukäufe und
Eigenentwicklungen auf nunmehr 122 Standorte weiter ausgebaut
• Substanzwert EPRA NTA je Aktie auf EUR 29,9 verbessert
• Starke Bilanz mit Eigenkapitalquote von 58,0% und Netto-LTV von 33,7%
KENNZAHLEN (IN MEUR) Q1–3 2022 Δ IN % Q1–3 2021
Mieterlöse 216,9 0,2 216,4
Ergebnis aus Asset Management 168,4 3,2 163,1
Ergebnis aus Immobilienverkäufen 5,0 -79,4 24,1
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -7,8 n. a. 24,1
Operatives Ergebnis 117,8 -34,7 180,4
EBIT 186,6 -20,4 234,4
Finanzergebnis 122,4 33,3 91,8
Konzernergebnis 248,6 -15,9 295,7
FFO 1 (vor Steuern) 115,9 15,4 100,5^1
Die IMMOFINANZ erzielte in den ersten drei Quartalen 2022 trotz eines
herausfordernden Umfelds sehr solide Ergebnisse: Die Mieterlöse erreichten
ein hohes Niveau von EUR 216,9 Mio., das Ergebnis aus Asset Management
verbesserte sich um 3,2% auf EUR 168,4 Mio. und der nachhaltige FFO 1 aus
dem Bestandsgeschäft (inklusive Dividendenzahlung der S IMMO) stieg
deutlich um mehr als 15% auf EUR 115,9 Mio. Das Konzernergebnis lag bei
EUR 248,6 Mio. Mit einer Eigenkapitalquote von 58,0% und einer
konservativen Verschuldung mit einem Netto-LTV von 33,7% verfügte die
IMMOFINANZ über eine starke Kapitalbasis.
„Die sehr guten Resultate in den ersten drei Quartalen bestätigen die hohe
Resilienz und Ertragskraft unseres Portfolios. So konnten wir auch in
einem herausfordernden Umfeld wesentliche Kennzahlen wie die
Like-for-like- Mieterlöse, das Ergebnis aus dem Asset Management und den
FFO 1 steigern und die Bilanz weiter stärken. Wir kommen bei der
Optimierung unseres Portfolios wie auch unserer Kostenstruktur gut voran
und verfügen über starke Marken im Retail- und Office-Geschäft, die wir
weiter ausbauen werden. Durch die zuletzt getätigten Zukäufe und
Eigenentwicklungen konnten wir unsere führende Marktposition bei Retail
Parks in Europa auf nunmehr bereits 122 Standorte weiter ausbauen. Wir
sehen uns daher gut positioniert, um unseren wertschaffenden Kurs auch in
unverändert schwierigen Zeiten erfolgreich fortzusetzen,“ sagt Radka
Doehring, Vorständin der IMMOFINANZ.
Infolge der Erlangung der mehrheitlichen Kontrolle durch die CPI Property
Group wurden im Berichtszeitraum einige Einmaleffekte schlagend. Dazu
zählten u. a. höhere Aufwendungen infolge der Übernahmeangebote von der
CPI Property Group und von der S IMMO sowie durch vorzeitige Rückzahlungen
von Unternehmensanleihen aufgrund des Kontrollwechsels und das Ausscheiden
von zwei Vorstandsmitgliedern.
Das operative Ergebnis lag damit bei EUR 117,8 Mio., das Ergebnis aus der
Geschäftstätigkeit summierte sich unterstützt durch positive
Immobilienbewertungen auf EUR 186,6 Mio. Insgesamt erwirtschaftete die
IMMOFINANZ in den ersten drei Quartalen einen Konzerngewinn von
EUR 248,6 Mio. bzw. einen Gewinn je Aktie in Höhe von EUR 1,82^2.
Der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) lag mit
EUR 115,9 Mio. um 15,4% über dem Vergleichswert des Vorjahres (Q1–3 2021
angepasst: EUR 100,5 Mio.^1). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von
EUR 0,85^3 (Q1–3 2021 angepasst: EUR 0,81^1, 3) unter Berücksichtigung
einer höheren Aktienanzahl gegenüber dem Vergleichszeitraum.
Vermietungsgrad auf hohem Niveau
Der Portfoliowert der IMMOFINANZ erhöhte sich bis Ende September 2022 um
6,5% auf EUR 5,5 Mrd. und umfasste 260 Objekte. Davon entfielen
EUR 4,9 Mrd. auf Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von
2,1 Mio. m². Der Vermietungsgrad lag mit 94,0% auf einem hohen Niveau
(31. Dezember 2021: 95,1%). Die Retail-Immobilien waren mit 98,3% voll
vermietet. Die Bruttorendite des Bestandsportfolios betrug 6,0% auf Basis
der IFRS-Mieterlöse und 6,4% auf Basis der Mietvorschreibung. Die Rendite
wurde um den im September getätigten Ankauf von 36 Retail-Immobilien in
Tschechien und Polen bereinigt.
Eigenkapitalquote erneut gestärkt
Die IMMOFINANZ wies eine robuste Bilanzstruktur mit einer gestärkten
Eigenkapitalquote von 58,0% (31. Dezember 2021: 48,1%) sowie einem
neuerlich verbesserten Netto-Loan-to-Value von 33,7% (31. Dezember 2021:
36,7%) auf. Die liquiden Mittel betrugen EUR 241,7 Mio. und bei den
Finanzverbindlichkeiten lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten
(inkl. Derivate) bei lediglich 2,1%.
EPRA-Kennzahlen je Aktie verbessert
Der Substanzwert EPRA NTA je Aktie erhöhte sich per 30. September 2022 um
2,5% auf EUR 29,92 nach EUR 29,19 zum 31. Dezember 2021. Der IFRS-Buchwert
je Aktie verbesserte sich trotz einer Erhöhung der Aktienanzahl auf
EUR 28,30 (31. Dezember 2021: EUR 27,44).
Ausblick
Auf Basis der Zahlen für die ersten drei Quartale 2022 und der Ende
September getätigten Ankäufe von Retail-Immobilien erwartet die
IMMOFINANZ, dass der FFO 1 vor Steuern (inklusive S IMMO Dividende) im
Gesamtjahr 2022 rund EUR 135 Mio. erreichen wird.
Ergebnisentwicklung im Detail
Die Mieterlöse beliefen sich in den ersten drei Quartalen 2022 auf
EUR 216,9 Mio. und entwickelten sich damit im Vergleich zum Vorjahreswert
von EUR 216,4 Mio. stabil. Dieser war allerdings von einer einmaligen
Abschlagszahlung eines Großmieters in Höhe von EUR 6,7 Mio. für eine
pandemiebedingte Flächenreduktion deutlich positiv beeinflusst gewesen.
Bereinigt um diesen Einmaleffekt ergab sich somit ein Zuwachs um 3,4%.
Verantwortlich dafür waren neben der sehr guten Entwicklung der
Like-for-like-Mieterlöse der Zukauf eines STOP SHOP in Italien sowie die
Fertigstellung von Projektentwicklungen, die den im Berichtszeitraum
erfolgten Verkauf von Immobilien in Summe mehr als wettmachten. Die
Like-for-like-Mieterlöse (bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie
Fertigstellungen) legten im 3. Quartal 2022 deutlich um 7,9% im Vergleich
zum 3. Quartal 2021 und im Vergleich der ersten drei Quartale 2022 mit dem
Vorjahreszeitraum um 6,6% zu.
Die Immobilienaufwendungen sanken um 13,7% auf EUR -37,5 Mio. Dies ist vor
allem auf den starken Rückgang der darin enthaltenen
Mietforderungsabschreibungen auf EUR -1,7 Mio. (Q1–3 2021: EUR -10,9 Mio.)
zurückzuführen. Mit diesen hatte die IMMOFINANZ ihre Mieter während
pandemiebedingter Schließungsphasen in den Jahren 2020 und 2021
unterstützt. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen EUR -13,0 Mio. (Q1–3
2021: EUR -8,5 Mio.). Das Ergebnis aus Asset Management stieg um 3,2% auf
EUR 168,4 Mio. (Q1–3 2021: EUR 163,1 Mio.).
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen lag bei EUR 5,0 Mio. (Q1–3 2021:
EUR 24,1 Mio.) und war vor allem von der im 2. Quartal getätigten,
vollständigen Wertberichtigung einer Kaufpreisforderung in Höhe von
EUR -12,9 Mio. aus Russland belastet. Diese Forderung stammte aus dem
Verkauf des Russland-Portfolios im Jahr 2017 und hätte in der ersten
Jahreshälfte 2022 beglichen werden sollen. Aufgrund des Kriegs in der
Ukraine und der damit verbundenen Sanktionen gegen die Russische
Föderation sowie deren Auswirkungen – insbesondere die in Russland
verhängten Zahlungsbeschränkungen – ist die Forderung aus Sicht des
Managements voraussichtlich uneinbringlich. Darüber hinaus bestehen keine
weiteren Forderungen oder Verpflichtungen aus dem Verkauf des
Russland-Portfolios. Die IMMOFINANZ prüft derzeit alle rechtlichen
Optionen zur Geltendmachung dieser Forderung. Insgesamt erreichten die
Immobilienverkäufe ein Volumen von EUR 100,2 Mio. Dabei handelte es sich
vor allem um ein Bürogebäude in Prag sowie nicht strategiekonforme
Grundstücke in der Türkei.
Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung betrug EUR -7,8 Mio. (Q1–3
2021: EUR 24,1 Mio.) und reflektiert aufgrund des allgemeinen Umfelds
gestiegene Baukosten für einzelne Projekte.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich – getrieben von
Einmaleffekten – auf EUR -50,9 Mio. (Q1–3 2021: EUR -32,3 Mio.). Im
Wesentlichen bestanden diese aus Beraterkosten im Zusammenhang mit
Angeboten zur Übernahme der IMMOFINANZ durch die CPI Property Group und
die S IMMO sowie aus Aufwendungen für das Ausscheiden der beiden
Vorstandsmitglieder Dietmar Reindl und Stefan Schönauer sowie für
Digitalisierungsmaßnahmen. Das operative Ergebnis betrug somit
EUR 117,8 Mio. (Q1–3 2021: EUR 180,4 Mio.).
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien belief sich auf
EUR 68,8 Mio. (Q1–3 2021: EUR 54,0 Mio.). Die im Berichtszeitraum
verbuchten Wertsteigerungen entfielen mit EUR 49,8 Mio. auf Retail-Objekte
und umfassten aufgrund des pandemiebedingt verbesserten Marktumfelds
sowohl STOP SHOPs als auch VIVO! Shopping Center. Bei den Büroimmobilien
im Bestand betrugen die Aufwertungen EUR 27,4 Mio., getragen von positiven
Effekten bei Gebäuden in Warschau, Wien und Prag. Abwertungen in Höhe von
EUR -8,3 Mio. betrafen sonstige Immobilien. Das Ergebnis aus der
Geschäftstätigkeit (EBIT) betrug EUR 186,6 Mio. (Q1–3 2021:
EUR 234,4 Mio.).
Der Finanzierungsaufwand verringerte sich um 8,7% auf EUR -56,5 Mio. (Q1–3
2021: EUR -61,9 Mio.). Das gegenüber dem Vorjahr deutlich
gestiegene sonstige Finanzergebnis in Höhe von EUR 139,7 Mio. (Q1–3 2021:
EUR 20,3 Mio.) resultierte überwiegend aus der positiven Bewertung von
Zinsderivaten (EUR 147,1 Mio.) aufgrund gestiegener langfristiger
Zinssätze und unterstreicht damit die effektive Absicherungspolitik des
Konzerns. Gegenläufig wirkte ein Aufwand von EUR -5,6 Mio. für den
Rückkauf von Unternehmensanleihen zu 101% des Nennbetrags als Folge des
Kontrollwechsels.
Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
beliefen sich auf EUR 37,0 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des
Vorjahres von einer Wertaufholung der Beteiligung an der S IMMO stark
positiv beeinflusst gewesen waren (Q1–3 2021: EUR 131,5 Mio.). Insgesamt
entfielen auf die S IMMO im Berichtszeitraum EUR 33,1 Mio. (Q1–3 2021:
EUR 128,0 Mio.). Das Finanzergebnis lag somit bei EUR 122,4 Mio. (Q1–3
2021: EUR 91,8 Mio.).
Das Ergebnis vor Ertragsteuern betrug EUR 308,9 Mio. (Q1–3 2021:
EUR 326,2 Mio.). Die Ertragsteuern erhöhten sich auf EUR -60,3 Mio. (Q1–3
2021: EUR -30,5 Mio.), vor allem getrieben von einem höheren latenten
Steueraufwand aufgrund der positiven Bewertung der Zinsderivate. Das
Konzernergebnis lag bei EUR 248,6 Mio. (Q1–3 2021: EUR 295,7 Mio.). Dies
entspricht einem Ergebnis je Aktie von EUR 1,82^2 (Q1–3 2021: EUR 2,20^2).
Die Zwischenmitteilung der IMMOFINANZ AG für die ersten drei Quartale 2022
zum Stichtag 30. September 2022 ist auf der Website des Unternehmens unter
[1]https://immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab
24. November 2022 abrufbar.
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1 Zur besseren Vergleichbarkeit wurde der Vorjahreswert in Bezug auf die
Dividendenzahlung der S IMMO angepasst und der Dividendeneingang in Höhe
von EUR 9,7 Mio. im Q1–3 2021 angenommen (anstelle wie erfolgt im Q4
2021).
2 Ergebnis je Aktie, Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1–3 2022:
136.493.246 und Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1–3 2021:
137.196.443
3 FFO 1 je Aktie, Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1–3 2022:
136.493.246 und Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1–3 2021:
123.293.780
Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Büro und Einzelhandel in acht Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn,
Rumänien und die Adriatic-Region. Zum Kerngeschäft zählen die
Bewirtschaftung und die Entwicklung von Immobilien. Dabei setzt die
IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP (Einzelhandel), VIVO!
(Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts- und
Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 5,5 Mrd., das sich auf rund 260 Objekte
verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und
Warschau gelistet. Weitere Information: [2]https://www.immofinanz.com
Für Rückfragen kontaktieren Sie bitte:
Bettina Schragl
Head of Corporate Communications and Investor Relations
IMMOFINANZ
T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
[3]communications@immofinanz.com
[4]investor@immofinanz.com
A-1100 Wien, Wienerbergstraße 9 www.immofinanz.com
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