Gefahr der Immopreisblase nicht gebannt

Wien (OTS) -

- Trotz Beruhigung am Immomarkt weiterhin Überhitzung der Preise in
Wien und Salzburg
- Preisanstiege sind unter anderem durch viel Angebot im gehobenen
Segment erklärbar

Nach Warnungen der Oesterreichischen Nationalbank zu Jahresbeginn
zeigt auch der Bubble-Indikator von ImmobilienScout24 in einzelnen
Regionen eine starke Überhitzung der Preise. "Die Miet- und
Eigentumspreise (*) driften vor allem in Wien und Salzburg seit 2009
immer stärker auseinander. Allerdings ist das nur ein möglicher
Indikator für eine Blase", erläutert Dr. Patrick Schenner,
Geschäftsführer von ImmobilienScout24 in Österreich den aktuellen
"Bubble-Indikator" von ImmobilienScout24. "Noch können wir von keiner
Blase sprechen, die vereinzelten regional auftretenden Überhitzungen
sind aber durchaus signifikant." ImmobilienScout24 hat die
Immobilienpreisentwicklung von 2006 bis einschließlich des ersten
Halbjahres 2014 untersucht.

Droht Österreich eine Immobilienblase? Diese Frage flammt angesichts
der Immobilienpreisentwicklung in der öffentlichen Diskussion immer
wieder auf. Zuletzt hat das österreichische Wirtschaftsministerium
einen Index als Frühwarnsystem ins Leben gerufen, ebenso wie der
Internationale Währungsfonds (IWF). Der aktuelle Bubble-Indikator von
ImmobilienScout24 bestätigt die Tendenz der steigenden Preise im
Eigentumssegment.

Einen signifikanten Gap zwischen Miet- und Eigentumspreisen kann man
in der Entwicklung seit 2006 in Wien mit 68 und Salzburg mit 55
Indexpunkten beobachten. "Wenn der Unterschied mehr als 10
Prozentpunkte beträgt, dann wird die Gefahr einer Blase größer, da
die Rendite unattraktiv wird. In diesen beiden österreichischen
Städten gibt es aber eine starke Verschiebung zum gehobenen Segment
(Neubau, tolle Ausstattung) und vermehrt Investoren und ausländische
Käufer. Diese Faktoren erklären den Preisanstieg zum größten Teil.
Deshalb kann man derzeit noch von keiner Blase sprechen", so Dr.
Patrick Schenner. "Für die Bildung einer Blase bedarf es
unterschiedlicher Voraussetzungen, nicht alle dafür sind aber in
Österreich gegenwärtig gegeben. Vor allem die Eigenkapitalquote ist
in hier im Vergleich zu anderen Ländern immer noch sehr hoch."
Grundsätzlich treten Blasen immer regional oder lokal auf, d.h.
sinkende Preise in einzelnen ländlichen Regionen sind kein Indikator.

"Bubble-Indikator" berechnet

Grundlage für die Beantwortung der Frage bildet der von
ImmobilienScout24 entwickelte "Bubble-Indikator". Auf Basis von
Zahlenerhebungen von IMMOBILIEN.NET, hat ImmobilienScout24 im August
2014 die Miet- und Eigentumspreisentwicklung für die österreichischen
Landeshauptstädte von 2006 bis einschließlich erstes Halbjahr 2014
analysiert. Fazit: In den meisten Landeshauptstädten, mit Ausnahme
von Wien und Salzburg, driften Eigentums- und Mietpreisentwicklung
nicht ausgesprochen stark auseinander.

Schere in Wien am größten

In Wien etwa lässt sich bis 2009 annähernd eine Parallelentwicklung
beobachten, aber seither klafft die "Schere" mit derzeit 68
Prozentpunkten zwischen Eigentum und Miete immer stärker auseinander.
Auch wenn aktuell eine gewisse Beruhigung eingetreten ist, beträgt
der Index-Abstand im 1. Bezirk derzeit beeindruckende 100
Prozentpunkte. "Diese 100 Indexpunkte lassen eigentlich bereits die
rote Lampe aufleuchten, aber wir wissen, wie stark der Trend zum
Luxussegment in der Wiener Innenstadt ist. Die Nachfrage ist aber wie
in jeder europäischen Toplage ungebrochen stark - das verhindert eine
Blase", versichert Dr. Patrick Schenner. Zusätzlich ist der soziale
Wohnbau in Wien am stärksten und die Mietpreise sind in der
Bundeshauptstadt seit 2006 mit 24 Indexpunkten vergleichsweise
moderat angestiegen.

Preisüberhitzung in Salzburg

Klarer Ausreißer ist auch Salzburg: Hier ist die Schere zwischen
Eigentums- und Mietpreisen vor allem seit 2009 aufgegangen. Der
Umstand, dass der Index-Abstand zwischen Miet- und Eigentumspreisen
bei 55 Punkten liegt, gibt auf alle Fälle Anlass, hellhörig zu
werden. "Salzburg ist einerseits als Festspielstadt und andererseits
durch seine Grenznähe zu Deutschland durchaus differenziert zu
betrachten. In der Mozartstadt werden verhältnismäßig viele
Immobilien als Zweitwohnsitz erworben. Da die Nachfrage stabil und es
nach wie vor ein attraktiver Investitionsstandort ist, sprechen wir
nach wie vor von einer Preisüberhitzung, nicht jedoch von einer
Blase", so der Chef von ImmobilienScout24, Dr. Patrick Schenner.

Beginnendes Auseinanderdriften der Preise auch in Graz, Linz,
Klagenfurt und Bregenz

Auch in einigen anderen Landeshauptstädten lässt sich eine Tendenz
erkennen, dass sich die Eigentumspreise von den Mietpreisen
abkoppeln. In Graz, Linz und Bregenz ist ein stärkeres
Auseinanderdriften seit Anfang 2013 zu beobachten. In Klagenfurt
gehen die Preise bereits seit 2011 auseinander, hier aber vorwiegend
aufgrund fallender Mietpreise.

Blasen brauchen unterschiedliche Voraussetzungen

Damit Immobilienblasen entstehen können, bedarf es unterschiedlicher
Voraussetzungen: zum einen eines konjunkturellen "Hochs", darüber
hinaus einer Eigentumspreisentwicklung, die stark nach oben geht und
sich dabei auffällig von der Mietpreisentwicklung abkoppelt, dazu
einer parallel sinkenden Nachfrage. Zudem entstehen Blasen in
Märkten, wo der Eigenmittelanteil bei der Immo-Finanzierung relativ
gering ist. Eine solche Kreditblase ist aber in Österreich ebenfalls
nicht in Sicht. Vielmehr nutzen viele Käufer die aktuelle
Niedrigzinsphase für hohe Tilgungsraten, mit dem Motiv der möglichst
langfristigen Absicherung ihres Vermögens in Sachwerten. Auch ist
hierzulande der Mietmarkt vergleichsweise klein. Der Mietanteil
beträgt in Österreich nur 40%, 55% der Österreicher wohnen in
Eigentum, 5% machten in einer bevölkerungsrepräsentativen Erhebung
von ImmoblienScout24 (Integral Markt- und Meinungsforschung, Ende
2012) dazu keine Angabe.

Über den Bubble-Indikator

Der Bubble-Indikator von ImmobilienScout24 basiert auf dem
Zusammenhang von Miet- und Kaufpreisen. Entwickeln sich diese in
einer Region identisch, blieben die Mietrenditen für Käufer stabil.
Steigen die Kaufpreise jedoch deutlich stärker als die Mieten, kann
dies ein Hinweis auf eine mögliche Überhitzung sein. In jedem Fall
müssen Immobilienkäufer in einer solchen Situation mit sinkenden
Mietrenditen rechnen.

Über ImmobilienScout24:

ImmobilenScout24 ist seit Jänner 2012 mit einem österreichischen
Marktplatz online (www.immobilienscout24.at). Im Mai 2014 übernahm
das Unternehmen das Portal IMMOBILIEN.NET. ImmobilienScout24 gehört
zur Scout24-Gruppe mit ihren Marken AutoScout24, FinanceScout24,
FriendScout24, JobScout24 und TravelScout24. Weitere Informationen
unter www.immobilienscout24.at.

Über IMMOBILIEN.NET:

IMMOBILIEN.NET wurde 1994 gegründet und ist seit Mai 2014 eine
Tochter von ImmobilienScout24. ImmobilienScout24 gehört zur
Scout24-Gruppe mit ihren Marken AutoScout24, FinanceScout24,
FriendScout24, JobScout24 und TravelScout24. Weitere Informationen
unter www.immobilien.net.

(*) Bei den Mietpreisen sind ausschließlich die Preise der neu
angebotenen Mietobjekte erhoben wurden, nicht die bestehenden Mieten.

GRAFIK: Zu allen Landeshauptstädten können gesondert Grafiken
angefordert werden.

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