BMASK informiert: Überwälzung von Erhaltungspflichten auf MieterInnen ist gröblich benachteiligend und daher unwirksam

Wien (OTS/BMASK) - In einem Verbandsklagsverfahren, das der Verein
für Konsumenteninformation (VKI) im Auftrag des
Konsumentenschutzministeriums geführt hat, hat der Oberste
Gerichtshof (OGH) ein weiteres richtungsweisendes Urteil gefällt.
Bei Mietverträgen im sogenannten Vollanwendungsbereich des
Mietrechtsgesetzes, dabei handelt es sich um vor 1953 gebaute
Mietwohnungen, vor 1945 gebaute Eigentumswohnungen und nach diesem
Zeitpunkt geförderte Mietwohnungen sowie Genossenschaftswohnungen,
können MieterInnen nicht vertraglich zur Übernahme von
Erhaltungspflichten verpflichtet werden. Eine weitere Klarstellung
durch den OGH erfolgte bei der Haltung von Tieren in Wohnungen:
MieterInnen kann die Haltung von Tieren im Mietvertrag nicht generell
und schlechthin verboten werden.****

Der OGH bestätigte seine bisherige Judikatur, wonach es für
Erhaltungspflichten einen sogenannten gesetzlichen Graubereich gibt.
Betroffen sind davon vor allem Reparaturarbeiten an Gasthermen,
Boilern und sogenannte Endausmalklauseln, die MieterInnen
verpflichten, die Wohnung unabhängig vom Grad der Abnützung neu
ausgemalt zurückzustellen.
In diesem Graubereich sind weder VermieterInnen noch MieterInnen
gesetzlich zur Erhaltung verpflichtet. MieterInnen haben
beispielsweise bei defekter Therme zwar ein Mietzinsminderungsrecht,
solange der Defekt besteht, können jedoch die Behebung durch den
Vermieter nicht fordern.
In seinem jüngsten nimmt der OGH ausführlich zur Frage Stellung, ob
eine vertragliche Regelung den MieterInnen zur Übernahme dieser
Erhaltungspflichten verpflichten kann. Die klare Antwort des OGH
dazu: Derartige Klauseln sind gröblich benachteiligend und daher
unwirksam.

Ebenso wurde eine Klausel als gröblich benachteiligend gewertet,
die MieterInnen zu Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit
der gesamten Wohnungsausstattung und der somit auch der Therme
verpflichtet, worunter beispielsweise die Verpflichtung zur Reinigung
der Wohnung und Fenster, zur fachgerechten Behandlung der Böden und
Fliesen sowie die Verpflichtung zur Beseitigung geringfügiger
Gebrauchsschäden (z.B. gesprungene Fliesen, defekte Sesselleisten,
defekte und undichte Armaturen, undichte Silikonfugen)fällt.

Erhaltungspflichten müssen neu geregelt werden

Mit dieser wichtigen und mieterfreundlichen Klarstellung wird
aber gesetzlicher Handlungsbedarf neuerlich deutlich: Die gesetzliche
Lücke im Mietrechtsgesetz im Graubereich zu den Erhaltungspflichten
muss dringend geschlossen werden. Denn nach geltender Rechtslage sind
weder VermieterInnen noch MieterInnen zur Erhaltung verpflichtet.
Gleichwohl werden MieterInnen faktisch derartige Erhaltungsarbeiten
teilweise durchführen, um z.B. über Heizung und Warmwasser zu
verfügen. Damit wird durch die Macht des Faktischen ein Zustand
herbeigeführt, der gesetzlich nicht vorgesehen ist und auch
vertraglich zulasten der MieterInnen nicht vorgesehen werden kann.

Rückgabe wie "bei Mietbeginn"

Als unzulässig wurde vom Obersten Gerichtshof auch eine Klausel
gewertet, die den/die MieterIn verpflichtet die Wohnung bei
Beendigung des Mietverhältnisses im ordnungsgemäßen Zustand wie bei
Mietbeginn übernommen, zurückzustellen.
Den Einwand des Vermieters, dass das Mietobjekt in ausgezeichnet
renovierten Zustand übergeben wird, ließ der OGH nicht gelten. Diese
Tatsache rechtfertige es - so der OGH - nicht, dass der/die MieterIn
zur Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren verpflichtet wird. Vielmehr
hat der/die MieterIn die gewöhnliche Abnützung, die durch
seinen/ihren ordentlichen Gebrauch bewirkt wurde, nicht rückgängig zu
machen. Dafür, dass MieterInnen das Mietobjekt entsprechend benützen
darf, zahlen sie doch den Mietzins.

Tierhaltung kann nicht generell verboten werden

Der Oberste Gerichtshof stellte auch klar, dass MieterInnen die
Haltung von Tieren im Mietvertrag nicht generell und schlechthin
verboten werden kann. Durch ein allgemeines Tierhalteverbot in einem
Mietvertragsformular wird der/die MieterIn gröblich benachteiligt.
Die Haltung von artgerecht in Behältnissen gehaltenen Kleintieren wie
z.B. Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten kann
MieterInnen nicht wirksam untersagt werden. (schluss)

Rückfragehinweis:
Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz (BMASK)
Mag. Norbert Schnurrer, Pressesprecher des Sozialministers
Tel.: (01) 71100-2246
www.bmask.gv.at

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