StR Ludwig: Mietzinsüberprüfung für Rechtssicherheit und Wohnkostensenkung im Altbau

Wien (OTS) - Auf dem privaten Wohnungsmarkt gibt es wegen
bundesgesetzlicher Regelungslücken Probleme, die zu übermäßigen
Mietbelastungen führen können. Während die durchschnittlichen
Brutto-Mieten - also inklusive Betriebskosten und 10 Prozent
Umsatzsteuer - rund 5,30 Euro pro Quadratmeter in Gemeindebauten und
etwa 5,70 Euro im geförderten Wohnbau betragen, liegen sie in
Privathäusern deutlich darüber. Bei Neuvermietungen im privaten
Sektor werden zum Teil zehn Euro pro Quadratmeter und mehr
verrechnet. Ein Preisanstieg innerhalb der vergangenen Jahre ist zu
beobachten und nicht immer lassen sich diese Mietpreise durch
gesetzlich berechtigte Zuschläge erklären.
Seit November 2008 können WienerInnen auf Initiative von
Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig die Berechnung ihrer
Richtwertmieten bequem online durchführen. "Die Stadt Wien bietet
rund um das Thema Wohnen eine Fülle an Service und Beratungsangeboten
mit kompetenten Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartnern. Mit dem
kostenlosen praktischen Servicetool kann die Höhe des gesetzlich
geregelten Richtwertmietzinses vor Abschluss eines Mietvertrages von
Wohnungssuchenden errechnet oder von Mieterinnen und Mietern
rückwirkend überprüft werden." Zur Ermittlung werden lediglich
Angaben zu Adresse, Wohnungsgröße und Ausstattungsmerkmale - dazu
zählen etwa Aufzüge, Kellerabteile, Balkon, Terrasse etc. - benötigt.
Das Servicetool, das von der MA 25 (Stadterneuerung und Prüfstelle
für Wohnhäuser) zur Verfügung gestellt wird, ist mit neuer,
optimierter BenutzerInnenoberfläche ab sofort unter
www.mietenrechner.wien.at abrufbar. ****

Seit Inbetriebnahme des Services vor zwei Jahren wurden bereits
knapp 56.000 Anfragen durchgeführt. Zu beachten ist, dass das
Ergebnis den Netto-Betrag ohne Betriebskosten und Mehrwertsteuer
darstellt. Für die Bruttomiete kommen noch die Betriebskosten mit
durchschnittlich Euro 1,70 pro Quadratmeter und 10 Prozent
Mehrwertsteuer hinzu.
Der derzeit in Wien gültige Richtwert bei Privatmieten beträgt 4,91
Euro netto pro Quadratmeter. Aufgrund der aktiven Wohnbaupolitik der
Stadt Wien ist der Richtwert nach dem Burgenland der zweitniedrigste
in ganz Österreich.

Leistbare Mieten sichern

Die Stadt Wien setzt kontinuierlich Maßnahmen, um die Leistbarkeit
der Mieten abzusichern. Im Gegensatz zu privaten VermieterInnen
verzichtet die Stadt auf rechtlich zulässige Zuschläge, wie
Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig betont: "Im geförderten Wiener
Wohnbau oder im stadteigenen Bereich der Gemeindewohnungen gibt es
keine Maklergebühren, keine Lagezuschläge und auch keinen
Wiedervermietungseffekt, der die Mieten nach oben schnellen lässt.
Für Gemeindewohnungen werden generell in der Neuvermietung nur
maximal 90 Prozent des gültigen Richtwerts herangezogen." In diesem
Zusammenhang verwies der Wohnbaustadtrat auf die mietpreisdämpfende
Wirkung auf den gesamten Wiener Wohnungsmarkt durch die hohe Anzahl
geförderter Wohnungen - 220.000 Gemeindewohnungen und mehr als
200.000 gefördert errichteten - sowie die umfassenden Investitionen
im Bereich der Wohnhaussanierung.

Auf dem privaten Wohnungsmarkt werden wienweit pro Jahr
durchschnittlich rund 20.000 Wohnungen neu vermietet. Aufgrund
fehlender oder unklarer bundesgesetzlicher Rahmenbedingungen -
Dachgeschosswohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäuser sind etwa aus
dem Mietrechtsgesetz ausgenommen - und der mangelnden Transparenz bei
den Zuschlägen steigen die Mieten auf dem privaten Sektor weiter an.
Mit dem Online-Servicetool lässt sich in wenigen Schritten
feststellen, ob die Mietzinshöhe für die jeweilige Immobilie im
Altbau den rechtlichen Vorgaben entspricht oder die
Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) zu Rate
zu ziehen ist.

Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten

Die Stadt Wien bietet mit der Schlichtungsstelle der MA 50 eine
unabhängige Service- und Beratungsstelle zur Durchsetzung der Rechte
von MieterInnen und VermieterInnen, zum Beispiel im Bereich der
Mietzinsüberprüfungen. Unterstützt wird die Schlichtungsstelle dabei
von der MA 25, die in ihrem Auftrag Gutachten zur Überprüfung der
erlaubten Zinse erstellt. So gab es 2009 bei der Schlichtungsstelle
insgesamt 1480 Anträge auf Mietzinsüberprüfungen. 94 Prozent davon
entfielen auf den privaten Wohnungsmarkt.

Die Ursache dafür liegt primär in der unübersichtlich geregelten
Mietrechtsmaterie auf bundesgesetzlicher Ebene. Aufgrund fehlender
oder unklarer gesetzlicher Rahmenbedingungen, der undurchsichtigen
Zu- und Abschläge bei Richtwertzinsen und dem vagen Begriff des
angemessenen Mietzinses sind die Mieten auf dem privaten Sektor
oftmals höher als gesetzlich erlaubt.
"In Zukunft sollten die Zu- und Abschläge zu den Richtwertzinsen in
den Mietverträgen angegeben und bewertet werden," so Ludwig, der
weiter ausführte: "Insgesamt sollten die Zuschläge auf maximal 30
Prozent des Richtwerts begrenzt werden und der Lagezuschlag sollte
gänzlich aufgehoben werden. Dieser führt in vielen Fällen zu
sogenannten ,windfall-profits'. Das heißt, Mieterinnen und Mieter
zahlen höhere Mieten für Investitionen, die die Stadt getätigt hat,
wie etwa den Ausbau der U-Bahn. Private Vermieter profitieren davon,
leisten aber keinen Beitrag zur städtischen Investition. Die Stadt
Wien hat in ihrem Einflussbereich ihre Hausaufgaben erfüllt. Im
privaten Bereich ist der Bundesgesetzgeber gefordert."

"Ich bin überzeugt, dass mit dem Angebot der Stadt Wien - von der
Erstinformation im Infocenter über die Mieterhilfe bis hin zur
kostenlosen, unabhängigen Überprüfung bei der Schlichtungsstelle
unter Einbeziehung der Fachexpertise der MA 25, samt dem
Online-Mietzinsberechner, ein umfassendes Service für Mieterinnen und
Mieter, aber auch Vermieterinnen und Vermieter gegeben ist, um
Rechtssicherheit über die Höhe des erlaubten Zinses zu erlangen.
Damit setzen wir einen weiteren Schritt zur Umsetzung der Hausordnung
in unserer Stadt und ersparen allen Seiten viel Ärger und unnötige
Kosten," so Wohnbaustadtrat Ludwig.

Voraussetzungen für die Richtwertberechnung

Die Berechnung des Richtwertzinses ist nur für Wohnungen möglich,
die nach dem 1. März 1994 angemietet wurden. Der Richtwertzins kommt
beim Großteil der Altbauwohnungen in Wien zur Anwendung.
Altbauwohnungen sind vor allem jene, die vor dem 8. Mai 1945
errichtet wurden.
Folgende Wohnungen fallen nicht unter die
Richtwertzinsbestimmungen:
- Wohnungen der Kategorie "A" oder "B" mit einer Nutzfläche von über
130 m2
- Wohnungen der Kategorie "D"
- Wohnungen, die nach einer nach dem 8. Mai 1945 oder die nach dem
30. Juni 1953 (frei finanziert) erteilten Baubewilligung neu
errichtet wurden
- Wohnungen in Gebäuden, an deren Erhaltung aus Gründen des
Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht; zu deren Erhaltung
von den VermieterInnen nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel
investiert wurden
- Wohnungen in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Einheiten (wobei
Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu
geschaffen wurden, nicht zählen)

Service

InfoCenter "Alles rund ums Wohnen"
Bartensteingasse 9,1010 Wien
Tel.: 01/4000 8000
Telefonische Auskünfte: Montag bis Freitag von 8 bis 20 Uhr
Persönliche Information: Montag bis Freitag von 8 bis 17 Uhr
E-Mail: infocenter@wohnservice-wien.at

Mieterhilfe:
Rathausstraße 2, 1010 Wien
Tel.: 01/4000-25900
Beratungszeiten: Montag bis Freitag 8 bis 17 Uhr
E-Mail: mieterhilfe@wohnservice-wien.at

MA 50 - Gruppe Schlichtungsstelle:
Muthgasse 62, 1190 Wien
Tel.: 01/4000-74510
www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle

MA 25, Miet- und Nutzwertberechnung
Tel.: 01/4000-25111, 25121, 25115
Muthgasse 62, 1190 Wien
E-Mail: mieteninfo@ma25.wien.gv.at
http://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik (Schluss) kau

Rückfragehinweis:
Christian Kaufmann
Mediensprecher StR Dr. Michael Ludwig
Tel.: 01/4000-81277
mailto:christian.kaufmann@wien.gv.at

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