OGH schiebt falscher Ermittlungsmethode zum Lagezuschlag Riegel vor

Mietervereinigung begrüßt die OGH-Entscheidung - Ende der inflationär zunehmenden „überdurchschnittlichen Lagen“ gekommen.

Wien (OTS) - Der Oberste Gerichtshof klärte eine Grundsatzfrage zur Berechnung des (Richtwert-)Mietzinses: Künftig wird der Lagezuschlag anders zu ermitteln sein als bisher. Die Mietervereinigung begrüßt die OGH-Entscheidung und sieht damit das Ende der inflationär zunehmenden „überdurchschnittlichen Lagen“ gekommen. 

Der sogenannte Lagezuschlag ist einer der Hauptpreistreiber im System der Richtwertmieten. Bisher wurde von Sachverständigen und der Schlichtungsstelle zur Beurteilung, ob ein Lagezuschlag für eine Wohnung in Wien zulässig ist, vor allem die Lagezuschlagskarte der Magistratsabteilung 25 (MA 25) herangezogen. Diese Karte unterteilt das Wiener Gemeindegebiet in die sogenannten "Gründerzeitviertel" und sechs Preisklassen, die als "Lagezuschlagszonen" bezeichnet werden. Dabei ist ersichtlich, dass es nur "durchschnittliche" (Gründerzeitviertel) oder "überdurchschnittliche" Lagen gibt. Die ausgewiesenen Werte werden dabei alleine aus den geschätzten Grundkosten abgeleitet.

Nun hat der Oberste Gerichtshof (OGH) dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben. In der Entscheidung 5 Ob74/17v stellte der OGH nunmehr klar, dass der Grundkostenanteil zur Frage, ob eine Lage als überdurchschnittlich zu bewerten ist, nichts aussagt. Stattdessen ist entsprechend der gesetzlichen Regelung auf die "allgemeine Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens" abzustellen. "Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als ‚besser als durchschnittlich‘ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen)", so der OGH. "Dabei hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen, dass es konkrete Anhaltspunkte (Wohnumgebungsfaktoren) gibt, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage erlauben." Die bloße Erreichbarkeit von Bus, U-Bahn und Supermärkten in weniger als 5 Minuten Gehweg sei in Wien jedenfalls kein Kennzeichen einer überdurchschnittlichen Lage.

"Diese Judikatur macht deutlich, dass die Lagezuschlagskarte der MA 25  ausschließlich die Grundkostenteile abbildet und somit noch nichts darüber aussagt, ob eine Lage als überdurchschnittlich oder nicht einzustufen ist. Auch unterdurchschnittliche Lagen sind möglich", sagt Elke Hanel-Torsch, Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung.

In Hinkunft werden daher für die Ermittlung des Lagezuschlages auch qualitative Wohnaspekte wie insbesondere die Verkehrsanbindung und Infrastruktur (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsräume, kulturelle Einrichtungen) zu berücksichtigen sein. 

"Erst wenn eine Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens  als „überdurchschnittlich“ zu qualifizieren ist, ergibt sich aus der Grundkostenhöhe lediglich der Höchstbetrag, bis zu dem ein Lagezuschlag zulässig ist", sagt Alexandra Rezaei, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung.

"Wir kritisieren die Auslegung des Gesetzes schon seit Jahren. Für uns ist es unverständlich, warum es in Wien nur durchschnittliche und überdurchschnittliche Lagen geben soll. Die gängige Praxis hat dazu geführt, dass 70-80 Prozent des bewohnten Stadtgebietes regelmäßig als überdurchschnittlich und der Rest als durchschnittlich bewertet wurden, während keine einzige Lage als unterdurchschnittlich angesehen wird. Dies ist sachlich nicht zu rechtfertigen und mit dem Ziel der gesetzlichen Bestimmungen nicht zu vereinbaren", so Rezaei.

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