Ad Wohnkosten-Vergleich: Wer Äpfel mit Birnen vergleicht, wird niemals aussagekräftige Fakten gewinnen

Stadt Wien stellt klar: Angebote einer (!) Immobilien-Plattform geben keinerlei Aufschluss über den Wohnungsmarkt. Sie mögen allenfalls individuelle Geschäftsinteressen unterstützen.

Wien (OTS) - Das Wohnungsangebot in Wien umfasst rund 980.000 Wohnungen. Rund 60 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben heute im geförderten und kommunalen Wohnbau. Jedes Jahr werden – im langjährigen Schnitt – etwa 10.000 neue Wohnungen errichtet, davon rund 7.000 geförderte Wohnungen. Und letztlich werden jährlich rund 50.000 neue Mietverträge (für Neubau- oder Bestandswohnungen) abgeschlossen – etwa die Hälfte davon am privaten Wohnungsmarkt, alle anderen im Sektor des geförderten und kommunalen Wohnbaus. Wer also heute eine Aussage darüber treffen möchte, wie teuer oder wie günstig die WienerInnen wohnen, muss sich entweder auf einzelne Segmente – privater Wohnungsmarkt, Gemeindewohnungen oder geförderter Wohnbau; Altbau oder Neubau; Bestandmiete oder Neuvermietung – beschränken oder eben eine tatsächliche Marktbetrachtung vornehmen. Hierzu reicht ein Blick in die aktuell veröffentlichten Daten der Statistik Austria.

Demzufolge liegt die durchschnittliche Miete (inkl. Betriebskosten) von Hauptmietwohnungen in Wien bei 7,68 Euro (Quelle:
Statistik Austria, Mikrozensus. Erstellt am 30.05.2017). Splittet man den Markt entsprechend der einzelnen Segmente, so zeigt sich, dass die privaten Bestandsmieten bei 8,6 Euro brutto (inkl. Betriebskosten und Steuer), jene im geförderten Wohnbau bei 6,7 Euro brutto liegen und in den Wiener Gemeindebauten bei 6,4 Euro brutto (Quelle:
Statistik Austria – Wohnungserhebung 2015, Bearbeitung MA 23).

Fundierte Fakten versus „Wunschvorstellungen“ und eigene Geschäftsinteressen

Wer hingegen die Durchschnitts-Preise von ausschließlich privaten Wohnungsangeboten (wohlgemerkt: Angebote! und keine Mieten) heranzieht, der wird niemals eine Antwort auf die Frage der tatsächlichen Wohnkosten der Wiener Bevölkerung erhalten. Auch wenn diese Daten in der Folge mit Daten anderer Städte sowie der jeweiligen Kaufkraft verglichen werden, wird die Antwort trotzdem genauso wenig repräsentativ und aussagekräftig bleiben.

Werden auf Basis solcher Daten schließlich Aussagen darüber getroffen, wie teuer oder günstig die Wiener wohnen (OTS 0046 vom 4. Juli 2017), ist dies nicht nur falsch, sondern auch höchst fragwürdig. Ein solches Vorgehen mag allenfalls privaten Geschäftsinteressen dienen.

Inserierte private Wohnungsangebote oftmals überteuert

In diesem Zusammenhang sei zudem darauf hingewiesen, dass inserierte Wohnungsangebote zumeist deutlich überteuert und oftmals auch deutlich über den gesetzlich zulässigen Werten liegen. Dieses Ergebnis lieferte ein Screening von rund 40.000 Inseraten auf Online-Plattformen durch ExpertInnen der Stadt Wien (siehe OTS 0134 vom 31. Mai 2017). Demzufolge wird bei vier von fünf Angeboten deutlich mehr verlangt als es das Richtwertmieten-Gesetz erlaubt. Durchschnittlich lagen die ausgewiesenen Angebote um 3,54 Euro pro Quadratmeter über den zulässigen Tarifen.

Geförderter Wohnbau von zentraler Bedeutung in der Wiener Wohnversorgung

Ergänzend sei weiters darauf hingewiesen, dass bereits heute 60 Prozent der WienerInnen im geförderten und kommunalen Wohnbau leben. Und auch bei den jährlich rund 50.000 Neuabschlüssen von Mietverträgen umfasst der geförderte Wohnbau rund die Hälfte. Ein Umstand, der sich ganz wesentlich auf die allgemeinen Wohnkosten auswirkt. Gleichzeitig ein ganz wichtiges Unterscheidungsmerkmal von vielen – insbesondere deutschen – Städten, die meist über keinerlei kommunalen Wohnungsbestand und kaum geförderten Wohnbau verfügen.

Vergleich des Mietaufwandes am Haushaltseinkommen in Prozent

Will man schließlich die realen Wohnkosten anhand der Nettomiete einzelner Städte vergleichen und diese schließlich auch noch in Relation zum Haushaltseinkommen stellen, so zeigt sich an gänzlich anderes Bild: Im Mittel wenden österreichische Miethaushalte bis zu einem Fünftel ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Nettomieten auf. In den anderen europäischen Städten ist Wohnen deutlich teurer:
Die Anteile des Mietaufwandes liegen überwiegend in einer Bandbreite von 20% bis 30%.

Wiener Miethaushalte wenden rund 11% ihres Haushaltseinkommens für die Nettomiete auf. Im internationalen Leistbarkeitsvergleich folgt Bratislava an zweiter Stelle nach Wien (mit einem Leistbarkeitsgrad von 15%). Allerdings ist in Bratislava der Anteil an Mietwohnungen nicht mit jenem in Wien vergleichbar: Während in Wien etwa vier von fünf Wohnungen Mietwohnungen sind, machen Mietwohnungen in Bratislava nur etwa 9% des Wohnungsbestandes aus.

Was das österreichische Leistbarkeitsranking anbelangt, folgen Sankt Pölten, Klagenfurt und Linz mit einem Leistbarkeitsgrad von etwa 13%. Das Mittelfeld bilden Eisenstadt, Graz und Innsbruck (jeweils rund 14%). Einen höheren Anteil ihres Haushaltseinkommens müssen Salzburger Haushalte (17%) und Bregenzer Haushalte (20%) für die Nettomiete aufbringen.

Quelle: „Wohnversorgung in europäischen Großstädten“, SYNTHESISFORSCHUNG, November 2016

Der Anteil des Mietaufwandes am Haushaltseinkommen in % im Überblick:

Bregenz 20%
Eisenstadt 14%
Graz 14%
Innsbruck 14%
Klagenfurt 13%
Linz 13%
Salzburg 17%
Sankt Pölten 13%
Wien 11%

Amsterdam 26%
Berlin 20%
Bratislava 15%
Budapest 21%
Helsinki 29%
London 36%
Madrid 30%
Mailand 25%
München 28%
Paris 29%
Zürich 24%

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Hanno Csisinko
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