Immobilienmarkt - Malloth: "Lage überwiegend heiter, nur vereinzelt bewölkt"

Immo-Preisspiegel: Marktstudie mit Durchschnittswerten erzielter Preise frisch erschienen - Trendwende bei Wohnungseigentum - Geschäftsmieten ziehen an - Linz boomt

Wien (PWK376) - "Überwiegend heiter, nur manchmal bewölkt, nur ganz vereinzelt gibt es Wärmegewitter" - mit diesen Worten skizzierte Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), die Lage am Immobilienmarkt in Österreich: "2006 ist es zu einer weiteren Stabilisierung des Marktes gekommen." Diese heute, Montag, präsentierten Erkenntnisse sind die Ergebnisse der Erhebungen zur bereits 19. Ausgabe des Immobilienpreisspiegels. Seit 1989 werden im Immobilienpreisspiegel Durchschnittswerte veröffentlicht, in der jetzt vorliegenden Ausgabe jene der im Jahr 2006 erzielten Immobilienpreise. Auch in diesem Jahr sind in den Immobilienpreisspiegel in Kooperation mit Infrapool um Frequenzdaten und -trends für Geschäftslokale in knapp mehr als 80 österreichischen Städten eingearbeitet.

Drei zentrale Trends führte Fachverbandsobmann Malloth aus:
* Die nahezu bundesweit erkennbare deutliche Wende am Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen. Bis auf das Burgenland und die Steiermark, wo die Preise in diesem Segment noch um 0,9 Prozent nachgegeben haben, ist es in den anderen Bundesländern einen deutlichen Preisanstieg gegeben: So sind etwa in Wien die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen auf 1.656,9 Euro (plus 8,6 Prozent), in Tirol auf 1.573,3 Euro (plus 5,3 Prozent) geklettert.
* Eine zweite klar erkennbare Entwicklung betrifft Neubau-Wohnungseigentum: In diesem Bereich wurden in Wien Preissteigerungen von bis zu acht Prozent verzeichnet, dieser Trend war auch in den übrigen Bundesländern erkennbar. "Leider haben die wenigsten Bundesländer erkannt, wie unterstützenswert die genannten Entwicklungen sind", bedauert Immobilienexperte Malloth.
* Und last but not least geht die Entwicklung in die Richtung, "dass Mieten für Geschäftslokale wieder anziehen", so Malloth. Und das nicht nur im Bundesland Salzburg, wo der Preisanstieg bei Geschäftslokalen mit +11,7 % besonders signifikant war, die Durchschnittsmieten liegen dort jetzt laut Immobilienpreisspiegel bei 14,2 Euro. Getragen wurde diese Entwicklung vor allem durch die Stadt Salzburg mit einem Anstieg der Durchschnittsmieten bei Geschäftslokalen um 25,1 Prozent auf 41,5 Euro pro Quadratmeter. Damit ist die Mozartstadt in diesem Segment Spitzenreiter in Österreich. Nach wie vor gibt es weiter einen Konzentrationsprozess auf bestimmte besonders gute und gute Lagen.

Von der positiven Stimmung auf den Immobilienmärkten haben allerdings die allermeisten Innenstädte bisher nicht sonderlich profitiert, vielmehr gab es einen durchschnittlich Rückgang der Wochenfrequenz von 3,5 Prozent zu verzeichnen. Das Top 10-Ranking der Städte in Sachen (Wochen-)Frequenz wird übrigens nach wie vor angeführt von Wien, gefolgt vom sehr starken Zweiten, der Boom-City Linz, dann kommen Graz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, Krems, Villach, Vöcklabruck und Bregenz. Erschreckend: Während die Frequenz in diesen Städten seit dem Jahr 2000 um zehn Prozent zulegen konnte, ist sie im österreichweiten Durchschnitt um etwa genauso viel gesunken. Christian Schaffner, Frequenzexperte von Infrapool, einer Vereinigung für Stadt- und Standortmarketing, sieht das Problem nicht in Neuansiedlungen, sondern in den Flächenerweiterungen bereits bestehender Fachmärkte und Einkaufszentren. "Die ungehinderte Verdoppelung der Fläche ist dabei keine Seltenheit." "Für Städte unter 30.000 Einwohner kann das verheerende Folgen haben - im schlimmsten Fall werden sie zum reinen Nahversorgungsstandort für die Wohnbevölkerung degradiert. "Konsequente Arbeit an der wirtschaftlichen Stadterneuerung lautet das Gebot der Stunde. Dazu gehören die Ansiedlung von so genannten Magnetbetrieben, die Schaffung von hochwertigem Wohnraum und die Verbesserung der Erreichbarkeit", so der Frequenzexperte.

Nach Bundesländern betrachtet, berichten Experten aus den Landesfachgruppen der Immobilienwirtschaft über folgende Entwicklungen:
Wien, wo im privatwirtschaftlichen Wohnungsmarkt derzeit rund zwei Drittel auf die Rechtsform Miete, ein Drittel auf Wohnungseigentum entfallen, sieht Fachverbandsobmann Malloth im Bundestrend: Die Nachfrage für Wohnungseigentum ist steigend. Gleiches bei Geschäftslokalen, wo sehr gute und gute, so genannte 1-, 1a- und 1b-Lagen, nachgefragt sind.

Für Niederösterreich, konkret für St. Pölten, weiß Fachgruppenobmann Georg Edlauer bei Baugründen von Druck auf die Preise von Nachfrageseite. Ursachen sind das eher große Angebot, die Auswahl an geförderten Genossenschaftsreihenhäusern und Gartensiedlungen sowie die Baurechtsgründe von Stadt und Land. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind auf niedrigem Preisniveau wieder interessant geworden - die Kaufbereitschaft ist spürbar gestiegen. Bei Eigentumsneubau wird die Bautätigkeit durch Genossenschaften dominiert, die diese Wohnungen als Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption und Förderung vergeben. Bei gebrauchten Reihenhäusern stagnieren die Preise weiterhin, Grund sind die Baurechtsaktionen und die rege genossenschaftliche Bautätigkeit bei Reihen- und Doppelhäusern. Stark nachgefragt sind moderne bzw. dem Stand der Technik entsprechend instandgesetzte Einfamilienhäuser. Die Preise für Betriebsgrundstücke sind im Vergleich zum Vorjahr relativ stabil. Im Burgenland haben sich die Immobilienpreise im privaten Bereich unterschiedlich entwickelt, so Fachgruppenobmann Günter Buchinger. Während generell die Preise für Eigentum (Baugrundstücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) gefallen sind, ist nach wie vor ein Trend zu Genossenschafts- und gut ausgestatteten Mietwohnungen zu erkennen. Die Preise für Betriebsgrundstücke an der Peripherie sind aufgrund der Sättigung bei der Errichtung von Fachmarktzentren größtenteils zurückgegangen. In der Landeshauptstadt ist bei den Geschäftslokalen eine größere Nachfrage nach Flächen in der Fußgängerzone festzustellen. Allerdings sind auch hier die Qualitätsanforderungen gestiegen.

In Tirol ist bei Baugrundstücken mit Ausnahme von sehr guter Wohnlage in Innsbruck-Stadt fast durchwegs in allen anderen Bezirken ein Preisrückgang festzustellen, wobei die Preisentwicklung sehr differenziert zu sehen ist, beschreibt Fachgruppenobmann Robert Moll die Lage. Bei gewerblichen Grundstücken hat die sehr positive Wirtschaftsentwicklung in fast allen Bezirken zu einer Preissteigerung geführt. Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen erstellen die gewerblichen Bauträger zumeist in besseren Lagen kleinere Wohnobjekte, die auch entsprechend nachgefragt werden. Vermehrte Nachfrage und geringeres Angebot lassen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in einigen Bezirken, in denen das Preisniveau deutlich unter dem Landesdurchschnitt gelegen ist, überproportional ansteigen. Die Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern ist nach wie vor gegeben, wobei das Preisniveau regional sehr unterschiedlich ist. Bei Mietwohnungen ist auf Grund der gegenüber der Stadt Innsbruck geringen Preisentwicklung weiterhin der Raum Innsbruck-Land sehr gefragt. Das Überangebot an Büroflächen, besonders in Innsbruck-Stadt, hat zu einem Preisrückgang geführt, regional sind aber auch Preissteigerungen zu bemerken. Bei Geschäftslokalen, vornehmlich in 1a-, zum Teil auch in 1b-Lagen, ist durchwegs eine Preissteigerung festzustellen.

Elmar Hagen, Fachgruppenobmann in Vorarlberg, registriert für sein Bundesland allgemein ein hohes Preisniveau. Vor allem für Baugrundstücke in allerbesten Lagen wurden gerade in der letzten Zeit ungewöhnlich hohe Preise bezahlt, die in der vorliegenden Statistik nicht mehr berücksichtigt werden konnten. Allgemein ist festzuhalten, dass sich gute Lagen und schöne Objekte im Preis sehr gut gehalten haben und auch entsprechende Preissteigerungen festzustellen sind.

Die Situation in Salzburg beschreibt Fachgruppenobmann Peter Genser: Das Interesse am Standort Salzburg ist sowohl von in- als auch ausländischer Seite her ungebrochen. Die Leerstandsrate bei Büros liegt bei 4,0 bis 4,5 Prozent, sehr gefragt sind derzeit Innenstadtbüros. Einen Aufschwung gibt es auch bei Geschäftslokalen, bei guten Lagen besteht ein eindeutiger Nachfrageüberhang, aber auch weniger prominente Lagen werden wieder nachgefragt. Gleiches gilt für Flächen für Gewerbebetriebe: Diese werden von Unternehmen direkt in der Stadt gesucht, aber kaum gefunden.

Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann Steiermark, berichtet, dass die Entwicklung des steirischen Immobilienmarktes ein Ansteigen der Preise für Wohnbaugrundstücke, neue Eigentumswohnungen und Reihenhäuser zeigt. Der Wert gebrauchter Eigentumswohnungen kann naturgemäß hauptsächlich in Graz gehalten werden, Einfamilienhäuser sind derzeit am Markt kaum nachgefragt und deshalb auch billig zu haben. Mietwohnungen bleiben seit längerem auf praktisch gleichem Niveau. Grundsätzlich besteht in Graz derzeit eine sehr rege Bautätigkeit, die Nachfrage nach Büroflächen in sehr guten Lagen sowie nach Eigentumswohnungen für Studierende und neu Hinzuziehende ist sehr zufriedenstellend. Das lasse, so Gollenz, auf ein Ansteigen der Wirtschaft in Graz schließen. Die Mieten von Büros und Geschäften sind vor allem in Graz und Umgebung gestiegen, während in den Bezirksstädten eine Sättigung besonders im Fachmarktbereich eingetreten ist - eine Entwicklung, die Fachverbandsobmann Malloth generell für Österreich konstatiert.

Kärntens Fachgruppenobmann Michael Fohn bestätigt den Eindruck, dass Kärnten auf der Überholspur ist und die wirtschaftliche Lage sich in den letzten Monaten verbessert hat. Speziell in Zentren wie Villach und Klagenfurt, aber auch in Hermagor, ist ein Anziehen der Preise im zweistelligen Bereich keine Seltenheit. Lediglich bei den gewerblichen Grundstücken ist trotz aller Bestrebungen des Landes noch Nachholbedarf gegeben.

"Die Veränderung der Miethöhen bei Wohnungen ist in den einzelnen Bezirken Oberösterreichs sehr unterschiedlich ausgefallen ", so die oberösterreichische Fachgruppenobfrau Michaela Nimmervoll. So verzeichnen die Preise in den Bezirken Kirchdorf a.d.Krems, Perg, Ried im Innkreis und Wels Land in allen Kategorien fallende Tendenz, in den Bezirken Kirchdorf und Gmunden in den niedrigen Kategorien sogar stark fallende Tendenz. Steigerungen bis zu 13,5 Prozent gibt es bei Wohnungsmieten nur in den Bezirken Urfahr/Umgebung, Vöcklabruck sowie in den Städten Linz, Wels und Steyr, und zwar bei höherwertigen Wohnungen, wobei hier sowohl die höherwertige Ausstattung als auch die bessere Lage preisbestimmend sind. Auf dem Sektor der Büro- und Gewerbeimmobilien zeigt die Preisentwicklung nach wie vor steigende Tendenz, was auf die noch immer anhaltende Neubautätigkeit in Linz und einzelnen Bezirken wie z.B. Vöcklabruck, Grieskirchen, Kirchdorf an der Krems und Steyr/Stadt zurückzuführen ist. Diese Entwicklung setzt sich teilweise auch bei den Geschäftslokalmieten in 1a-Lagen fort. Nebenlagen verzeichnen nur in Steyr/Stadt und in den Bezirken Ried im Innkreis und Vöcklabruck eine steigende Tendenz bis zu 13,2 Prozent.

Der Immobilienpreisspiegel 2007 ist zum Preis von 32 (für Mitglieder: 27) Euro zzgl. MwSt. und Versandkosten beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Schlossgasse 13/2.3, 1050 Wien, erhältlich. Bestellungen auf www.wkimmo.at, per E-Mail an office@wkimmo.at , telefonisch unter 01/522 25 92 oder per Fax 01/522 25 92-33. Auch für Detailinformationen zum Immobilienpreisspiegel betreffend unterschiedliche Lagen, Kategorien etc. steht der Fachverband gerne zur Verfügung. (JR)

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