Bures: Regierung erschwert MieterInnen massiv den Zugang zum Recht

Wien (SK) Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren ermöglicht
es MieterInnen derzeit, kostenfrei zu ihrem Recht zu gelangen. Das soll sich jetzt mit der Novelle zum Außerstreitgesetz, die am 21. Oktober den Ministerrat passieren wird, ändern. Eine Kostenersatzpflicht soll eingeführt werden, die vom im Verfahren Unterlegenen zu tragen ist. Das bedeutet ein schwer abschätzbares Kostenrisiko, das für die zumeist finanziell stärkeren Hausbesitzer eher zu tragen sein wird, als für die MieterInnen. Auch müssten die Hausbesitzer nicht für die Anwaltskosten des Mieters aufkommen, sollten sie das Verfahren verlieren, da die Mietervereinigung ihre Mitglieder kostenfrei vertritt. Die MieterInnen aber müssten sehr wohl die Anwaltskosten des Gegners im verlorenen Rechtsstreit bezahlen. "Sinn und Zweck des Außerstreitgesetzes wird ad absurdum geführt und es herrscht keine Gleichheit der Waffen mehr", erklärte die Mietrechtsexpertin der Mietervereinigung, Nadja Horvath. Die Mietervereinigung und deren Präsidentin Doris Bures kritisierte das Außerstreitgesetz am Donnerstag Abend in einem Pressegespräch. "Es gibt keinen Grund dafür, das seit Jahrzehnten bewährte Außerstreitgesetz zu ändern. Die Aufgabe des Gesetzgebers ist es, dafür zu sorgen, dass die Menschen Zugang zum Recht finden. Die Regierung macht genau das Gegenteil - sie erschwert den Zugang massiv", sagte Bures. ****

Konkret geht es darum, dass derzeit im Außerstreitverfahren bei der Schlichtungsstelle keine Verfahrenskosten und keine Gutachterkosten für die beiden Streitparteien anfallen. Da es ein formloser Rechtszugang ist, gibt es auch keinen Anwaltszwang. Diese einfache Möglichkeit für MieterInnen, ohne Kostenrisiko zu ihrem Recht zu gelangen, soll nun durch die Novelle geändert werden: Eine Kostenersatzpflicht ist geplant. Horvath: "Betroffen sind in Österreich immerhin rund 4,5 Millionen Menschen, die künftig in ihrer Rechtsdurchsetzung - z.B. bei der Überprüfung des Mietzinses oder der Betriebskosten - drastisch eingeschränkt sind."

Folgende Beispiele veranschaulichen das Prozesskostenrisiko, das durch die Novelle auf die MieterInnen zukommt:

Beispiel 1 - Mietzinsüberprüfung:
Der Mieter stellt einen Antrag auf Mietzinsüberprüfung. Es wurde im Vertrag ein Mietzins über 6,90 Euro netto pro m2 vereinbart. Der Mieter hält 4,70 Euro für gerechtfertigt. Der Vermieter wird von einem Anwalt vertreten, der Mieter von der Mietervereinigung. Die Wohnung hat 70 m2, Streitwert derzeit: 3000 Euro. Eine Rechtsanwalts-Stunde kostet inklusive Einheitssatz und Umsatzsteuer 222,34 Euro. Es kommt zu drei Tagsatzungen mit je einer Verhandlungsstunde plus einem Sachverständigengutachten á 900 Euro sowie einer Antragsbeantwortung. Das ergibt somit Gesamtkosten von 1.789,36 Euro. Der Richter entscheidet, dass 5,80 Euro/m2 zulässig sind und spricht dem Mieter für einen Zeitraum von 17 Monaten rund 1.400 Euro zu. Der Mieter hat nur 50 Prozent gewonnen, und muss 50 Prozent der gegnerischen Kosten tragen, das sind 894,68 Euro. Der Vermieter hingegen muss nur 450 Euro an den Gegner bezahlen, da die Mietervereinigung keine Vertretungskosten verrechnet. Dem Mieter bleiben von der festgestellten Mietzinsüberschreitung rund 500 Euro -der Rest wandert in die Taschen von Anwalt und Gutachter.

Beispiel 2 - Betriebskostenüberprüfung:
Ein Miethaus mit 60 Wohnungen - bei der Jahresabrechnung sind Entrümpelungskosten von 16.000 Euro angeführt. Zehn Mieter bringen einen Antrag auf Betriebskostenabrechnung ein und sind der Ansicht, dass hier kein herrenloses Gut vorhanden war.
Der Vermieter wird durch einen Anwalt vertreten. Der Streitwert beträgt 8.000 Euro. Es werden zwei Gutachten eingeholt und vier Verhandlungstage mit je zwie Verhandlungsstunden absolviert, es gibt keine Schriftsätze. Pro Anwalt fallen Kosten von 2.663,43 Euro an, sowie Gutachterkosten von insgesamt 1.800 Euro, Gesamtkosten:
4.463,43 Euro.
Variante 1: Das Gericht entscheidet, dass 8.000 Euro (= 50 Prozent) keine Betriebskosten sind: Der Vermieter muss Mieter 1.333,33 Euro zurückzahlen. Die Mieter müssen 2.231,62 Euro an Verfahrenskosten bezahlen.
Variante 2: Das Gericht entscheidet, dass 3.500 Euro (= 33 Prozent) keine Betriebskosten sind: Der Vermieter muss an 10 Mieter 583,33 Euro zurückzahlen. Die Mieter müssen 2.975,62 Euro an Kosten tragen. In beiden Fällen lohnt sich das Verfahren nicht.

Beispiel 3 - Investitionsersatz:
Eine neue Gasetagenheizung kostet 3.500 Euro. Nach 4 Jahren zieht der Mieter aus und fordert vom Vermieter 2.450 Euro als Investitionsersatz (Amortisationsdauer 10 Jahre). Der Vermieter zahlt nicht, weil die Anlage angeblich nicht dem Stand der Technik entspricht. Streitwert neu: 2.000 Euro. Kostenrisiko für den Mieter:
Eine Rechtsanwaltsstunde kostet 222,34 Euro, es werden zwei Schriftsätze sowie drei Verhandlungen á 2 Stunden angenommen. Die Kosten im erstinstanzlichen Verfahren würden sich auf 1.445,21 Euro Anwaltskosten plus einem Sachverständigengutachten um 1.200 Euro belaufen. Das Gesamtprozesskostenrisiko beläuft sich auf 2.645,21 Euro. Das Kostenrisiko übersteigt den Streitwert.

Viele MieterInnen, so befürchtet die Mietervereinigung, werden das Risiko scheuen und auf ihr Recht verzichten - was falsche Betriebskostenabrechnungen und illegale Mietverträge zur Folge haben wird. "Dieser Entwurf öffnet schwarzen Schafen Tür und Tor", so Bures, die betonte, dass es neben den illegal agierenden Hausverwaltungen noch weitere Profiteure gibt, nämlich Rechtsanwälte und Versicherungen. "Auf der Strecke bleiben die, die kein ausreichendes Einkommen haben, um sich den Zugang zum Recht leisten zu können", betonte Bures.

Breite Front gegen das Außerstreitgesetz

Gegen die geplante Novelle zum Außerstreitgesetz habe sich bereits eine breite Front gebildet. "Die Caritas ist genauso gegen diesen Entwurf, wie das Bundeskanzleramt oder die Bundesarbeiterkammer", erklärte Bures. Darüber hinaus haben sich die Burgenländische und die Wiener Landesregierung ausdrücklich gegen diese Kostenersatzregelung gewandt. Und sogar der Oberste Gerichtshof hat in seiner Stellungnahme festgehalten, dass der "sozialpolitische Auftrag des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens" die Beibehaltung der derzeitigen gesetzlichen Regelung erfordere, da sonst "mit einer gravierenden Aushöhlung des Mieterschutzes" zu rechnen sei. Die Mietervereinigung hat bereits mehrfach Protest eingelegt und sich in zwei umfangreichen Stellungnahmen gegen diese Gesetzesänderung ausgesprochen (nachzulesen unter www.mietervereinigung.at in der Rubrik Presseinformation/Infomaterial).

Eine überparteiliche Plattform zur Sicherung des freien Rechtszugangs für MieterInnen, der unter anderen Caritas, Mietervereinigung und Volkshilfe angehören, soll demnächst vorgestellt werden.(Schluss) up

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