Neues Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bedeutet Abschied von der Sozialbindung

Gewerbliche Bauträger: "Privatisierung" in ungewisse Hände zeigt, dass sich der Zweck der Gemeinnützigkeit überlebt hat

Wien (PWK805) - Die zur Beschlussfassung im Bautenausschuss vorgesehene Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz entpuppt sich nach Ansicht von Winfried Kallinger, Sprecher der gewerblichen Bauträger in der Bundesinnung der Immobilientreuhänder, als endgültige Abkehr der gemeinnützigen Wohnwirtschaft von ihrer sozialen Bedeutung in der Wohnpolitik.

Die in der Novelle vorgesehene Möglichkeit, in Tochtergesellschaften das steuerbefreit angesammelte gemeinnützige Vermögen steuerfrei zu versilbern, ist ein entscheidender Schritt für eine völlig neue Rolle der Gemeinnützigen. In diese sogenannten Wohnungseigentumsgesellschaften können die in der Vergangenheit errichteten Mietwohnungen eingebracht werden. Ein beliebiger Personenkreis (auch Funktionäre, politische Parteien und gewinnorientierte Kapitalinvestoren, interessanterweise aber nicht Bauträger) kann sich bis zu 50 % minus 1 Anteil an diesen Gesellschaften beteiligen. Beschränkungen der Gewinnausschüttung sind nicht vorgesehen.

Nach § 7 Abs. 2a der Novelle dienen solche Gesellschaften dem "Erwerb, der Verwertung und Verwaltung" gemeinnütziger Wohnhausanlagen. Gemeinnützige müssen nicht mehr als die einfache Mehrheit (50 % + 1 Anteil) an diesen Gesellschaften halten, wobei es zulässig ist, dass sich diese Anteile auf mehrere gemeinnützige Bauvereinigungen zersplittern. Nennenswerte Beschränkungen für die Preisgabe des gemeinnützigen Vermögens bestehen nicht, es darf nur "das Kapital der Bauvereinigung nicht übermäßig gebunden werden", was immer das heißen mag. Die so gegründete Verwertungsgesellschaft wird automatisch wieder gemeinnützig d.h., sie kann die gemeinnützigen Objekte nicht nur steuerbefreit erwerben, sondern sie auch steuerbefreit versilbern.

Der wirtschaftliche Zweck dieser Konstruktion liegt auf der Hand:
Bisher war bei "normalen" gemeinnützigen Bauvereinigungen das Vermögen gebunden und die Veräußerung der Anteile sowie die Gewinnausschüttung beschränkt (Sozialbindung des Kapitals). Jetzt können die aus der Versilberung des Vermögens erzielten Gewinne -steuerbefreit bei der Verwertungsgesellschaft - der Höhe nach unbeschränkt in private oder sonstige nicht gemeinnützige Taschen fließen. Ebenso können die solcherart steuerfrei aufgewerteten Anteile zum freien Wert beliebig veräußert werden. "Logischerweise werden die Wohnhäuser aus den Muttergesellschaften zum niederst möglichen Wert in die Verwertungsgesellschaft wandern und die stillen Reserven dort - völlig legal steuerfrei gestellt - zugunsten der Gewinnmaximierung der neuen Hälfteeigentümer lukriert werden. Die Mieter sehen davon keinen Schilling", ist Kallinger überzeugt.

Eine weitere Feinheit bietet § 7 Abs. 6 des Gesetzesvorschlages. Sollte eine solche Gesellschaft Kapital ansammeln, das sie nicht für den laufenden Betrieb braucht (Reservekapital), so besteht keine Verpflichtung, solche Überschüsse zur Preissenkung von Wohnungen oder zur Sanierung des Altbestandes zu verwenden, sondern man darf in diesem Fall - laut Vorschlag sogar "muss" - die Mittel für Bau- und sonstige Geschäftstätigkeiten verwenden wie "normale" Bauvereinigungen auch - steuerbefreit natürlich und wiederum ohne Beschränkung der Gewinnausschüttung. Nach Ansicht der gewerblichen Bauträger stellt das eine ungeheure Wettbewerbsverzerrung gegenüber der privaten Wohnwirtschaft dar. "Hier wird eine neue Kaste von steuerprivilegierten Bauvereinigungen geschaffen, die Gewinnmaximierung und Gewinnschöpfung ungebremst zu Lasten der Wohnungssuchenden und Steuerzahler betreiben kann", so Kallinger.

In dieses Bild passen auch die neuen Regelungen über die Preisfestsetzung, wenn an einer gemeinnützig errichteten Mietwohnung nachträglich Wohnungseigentum begründet werden soll: Nach dem neuen Gesetzesvorschlag kann abweichend von den Regeln über die Angemessenheit des Kaufpreises ein Fixpreis festgesetzt werden, dessen Wertermittlungskriterien - wie schon bisher - völlig schwammig definiert werden (Vereinbarkeit mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung und Geschäftsgebarung). Der Wohnungsmieter kann diesen Fixpreis nur bei "offenkundiger Unangemessenheit" bekämpfen. Kallinger: "Die normale Unangemessenheit genügt also nicht, sie muss schon so eklatant sein, dass sie sozusagen ein Blinder sieht. Wenn man den Wohnungsverkauf der Altbestände ankurbeln will, braucht man weder neues Kapital noch Tochtergesellschaften; da genügen erfolgsorientierte Vertriebsvereinbarungen mit Profis. Mit den neuen Regeln ist die Gemeinnützigkeit wohl endgültig am Ende. Ging es bisher darum, Menschen mit Wohnraum zu versorgen, will man jetzt offenbar die Ernte aus dem jahrzentelang aus Steuergeldern angesammelten Vermögen einfahren; leider nicht zugunsten der Bewohner, sondern im Interesse irgendwelcher neuer Kapitalbeteiligten."

Sollte dieser Gesetzesvorschlag Wirklichkeit werden, werden seitens der gewerblichen Bauträger sicher rechtliche Schritte unternommen. In erster Linie wird die Frage zu prüfen sein, inwieweit das Steuerprivileg der Verwertungsgesellschaften bei freier Gewinnausschüttung der österreichischen Verfassung entspricht. (MH)

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