Wohnrechtspaket setzt neue Rahmenbedingungen für die Gemeinnützigen

Erhöhte Kostensicherheit und mehr Finanzmanagement bei den GBV

Wien (OTS) - "Kostensicherheit für die Kunden, erhöhte Anforderung an das Finanzmanagement der Unternehmen sowie die Möglichkeit eines verstärkten Engagements der GBV in der Stadterneuerung" bezeichnet Mag. Karl Wurm, Obmann des Dachverbandes der Gemeinnützigen, als die wesentlichsten inhaltlichen Eckpfeiler der heute im Parlament beschlossenen Wohnrechtsnovelle 1999 (WRN 1999).

Unter dem Blickpunkt einer "langfristigen Sicherung der Leistbarkeit" wird dabei für zwei Segmente des gemeinnützigen Wohnungsbestandes - entschuldete Wohnungen und ältere Wohnungen bei Wiedervermietung - eine Mietzinsobergrenze, die 30 Prozent unter dem niedrigsten Richtwert liegt, festgelegt. Gegenwärtig sind das 35,10 Schilling pro Quadratmeter.

Deckelung für Nettomiete in älteren Wohnungen

"Richtig greifen und in Mietsenkungen spürbar wird die Neuregelung bei den Auslaufannuitäten in fünf bis acht Jahren", bringt der GBV-Obmann die Erwartungen unmittelbarer Einsparungen auf den Boden der Realität zurück, "da erst dann jene Wohnungsjahrgänge in die Entschuldung kommen, deren Annuität die besagten 35,10 Schilling übersteigt". Bei Wohnungen, die bis dahin ausbezahlt sind, liegt sie in der Regel ohnedies unter dieser Grenze. Kumuliert bis ins Jahr 2015 summiert sich diese Neuregelungen allerdings auf stattliche 1,8 Milliarden Schilling.

Für ältere Wohnungen, die wiedervermietet werden, erfolgt bei der Nettomiete eine Deckelung ebenfalls mit - Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag bereits inkludiert 35,10 S/m2 wovon nur abgegangen werden darf, wenn "Altmieter" aufgrund laufender Rückzahlungen und/oder Sanierungsarbeiten ein höheres Entgelt entrichten.

Davon betroffen sind im wesentlichen Wohnungen, die vor 1975 errichtet wurden. Jährlich kommt das bei etwa 8.000 neuvermieteten Wohnungen zum Tragen und schafft so ein Marktsegment, daß vor allem für Jungfamilien prädestiniert ist. Diese Deckelung gilt auch für Wiedervermietungen, die seit 1994 erfolgt sind. Was mit bis zu 35.000 Wohnungen zu beziffern ist.

Kalkulationssicherheit für Mietkauf-Modelle

Mit mehr Kostensicherheit können aber auch jene rechnen, die von dem immer populärer werdenden Mietkauf-Modell Gebrauch machen wollen. Anstelle der am Verkehrswert orientierten gerichtlichen Preisfestsetzung zum Zeitpunkt des Kaufes wird nun auch ein von Anfang an feststehender und nur mehr zu valorisierender Fixpreis möglich. "Unsere Kunden können sich damit" - so Klaus Lugger, Aufsichtsrats-Vorsitzender im GBV-Verband - "langfristig darauf einstellen, was ihr Haus oder ihre Wohnung kosten wird".

Marktgerechte Zinssätze

Mit der WRN 1999 einher gehen auch Regelungen, welche die Gemeinnützigen verstärkt auf marktadäquates und kundenorientiertes Finanzmanagement ausrichten. So werden die Unternehmen verpflichtet, mit den Banken über Zinssatzsenkungen für Darlehen zu verhandeln, wenn sich das allgemeine Zinsniveau nach unten bewegt. Eine Regelung, die als Reflex auf die Zinssenkungs-Debatte der letzten Zeit zu sehen ist", meint dazu Karl Wurm, "und festschreibt, was für die überwiegende Zahl der GBV ohnedies gängige Praxis war".

Für den Zinssatz von eingesetzten GBV-Eigenmittel wurde - nachdem durch die Differenzierung der Zinssätze für Bausparkassendarlehen die bisher einheitliche Referenzgröße weggefallen ist - mit 3,5 Prozent eine marktgemäße Begrenzung festgelegt. Eine Gleitklausel eröffnet die Möglichkeit einer Dynamisierung in Abhängigkeit von der Sekundärmarktrendite für Bundesanleihen bis zur Obergrenze von 5 Prozent.

Bei Objekten, die unter stärkerem Einsatz von GBV-Eigenmitteln errichtet wurden, wirkt sich die Reduktion von 5,0 % auf 3,5 % in einer Verringerung der monatlichen Miete zwischen 50 und 150 Schilling aus, wobei in Abhängigkeit von Baualter, Baukosten und Finanzierungsstruktur stärkere Abweichungen nach unten und oben möglich sind. "Zu bedenken ist aber" betont der GBV-Chef, daß besonders in den jüngeren Wohnungsjahrgängen durch die Bauvereinigungen bereits Zinsanpassungen erfolgt bzw. von vornherein niedrigere Zinssätze der Mietenberechnung zugrunde gelegt worden sind und daher der legistischen Neuregelung vielfach bereits in der Praxis Rechnung getragen worden ist und keine weitere Absenkung erwartet werden darf".

Wohnkostensenkend für die Mieter schlägt sich auch nieder, daß die Frist für die Stundung von Grundkostenanteilen von drei auf fünf Jahre ausgedehnt wird und zudem seitens der Bauvereinigung keine Zinsen in Rechnung gestellt werden dürfen, wenn keine Eigentumsoption eingeräumt wird. "Spürbar" wird das für Bauten ab den Förderungsjahrgängen 2000.

Impulse für Sanierung

Erhöhte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge müssen in Zukunft in der "Ansparphase", d.h. solange sie noch nicht verbraucht sind, zugunsten der für das Haus gebundenen Rücklage verzinst werden. Als Zinssatz stehen dabei die Sekundärmarktrendite minus 2 Prozentpunkte zu Buche, d.s. derzeit rd. 1,6 %. Überdies werden die Zeitpunkte für die Staffelregelung der EVB an die Baufertigstellung gebunden, bisher war dafür die Erteilung der Baubewilligung maßgeblich,

Im Falle der Einhebung von EVB über der Grundstufe von derzeit S 4,30/m2 besteht für die Bauvereinigungen künftig auch eine erhöhte Informationspflicht gegenüber den Mietern über Art, Ausmaß und voraussichtliche Kosten der geplanten Maßnahmen. Die Rechte der Mieter zur gerichtlichen Überprüfung der Zweckmäßigkeit und Kostenangemessenheit von Verbesserungsarbeiten werden zusätzlich verstärkt.

"Mit der WRN 1999 werden zweifellos starke Impulse für ein verstärktes Engagement der Gemeinnützigen in der Stadterneuerung ausgelöst", streicht AR-Vorsitzender Dr. Klaus Lugger als ganz zentrales Positivum der Rechtsreforrn hervor. Den GBV wird es in Zukunft möglich sein, bei Ankauf und Sanierung von dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Althäusern für neu vermietete Wohnungen das Entgelt nach den Bestimmungen des WGG und damit kostendeckend zu kalkulieren.

"Insgesamt bedeute die WRN 1999 - unter der Zielsetzung einer Verbesserung der Leistbarkeit von Wohnraum speziell für Jungfamilien - "sicherlich ein Mehr an Staat im gemeinnützigen Wohnbau", lautet das Resümee von GBV-Obmann Karl Wurm. Die Kosten für die Neureglungen bei Verzinsung und Wiedervermietung älterer Bestände beziffert er mit "unmittelbar ca. 1 Milliarde Schilling", in den Folgejahren kämen jeweils weitere 200 Millionen Schilling dazu. Ein Fehlbetrag, der allerdings, "zu Lasten der Eigenkapitalausstattung der Gemeinnützigen gehe und damit auch den künftigen Spielraum für eine finanzielle Unterstützung des Neubaues verkleinere".

*** OTS-ORIGINALTEXT UNTER AUSSCHLIESSLICHER INHALTLICHER

VERANTWORTUNG DES AUSSENDERS ***

Rückfragen & Kontakt:

GBV Österr. Verband gemeinnütziger
Bauvereinigungen
Mag. Karl Wurm, Tel. 0043 664 / 43 406 76
Dr. Klaus Lugger, Tel. 0664 / 20 045 05

OTS-ORIGINALTEXT PRESSEAUSSENDUNG UNTER AUSSCHLIESSLICHER INHALTLICHER VERANTWORTUNG DES AUSSENDERS | NEF/OTS