Stichworte: Bures, Eder, Faymann, Wohnbau Channel: Politik
OTS0137   16. Juli 1999, 12:07

Wohnrechtsnovelle 1999: Auswirkungen auf Wien


Wien, (OTS) Wohnbaustadtrat Werner Faymann, SPÖ- Wohnbausprecher NR Kurt Eder und NR Doris Bures, Präsidentin der Mietervereinigung Österreichs, präsentierten am Freitag in einem Pressegespräch die Auswirkungen der Wohnrechtsnovelle auf Wien, die am Donnerstag im Parlament beschlossen wurde.

Die Aktivitäten der Stadt haben in den letzten Jahren in Wien viel Positives auf dem Wohnungsmarkt bewirkt. Durch Förderungsauflagen, Bauträgerwettbewerbe und vor allem den Wettbewerb von Gemeinnützigen und Privaten konnten nicht nur die Kosten im Neubau gesenkt werden, sondern viele Verbesserungen für die Mieter durchgesetzt werden. So haben bereits alle in Wien tätigen Bauträger im Jahr 1995 die Förderungsauflage akzeptiert, freiwillig nach Rückzahlung aller Kredite für die Errichtung des Wohnhauses die Miete auf den Kategorie-A-Mietzins zu senken. Wettbewerb und das gute Angebot am Wiener Wohnungsmarkt führten zu einer freiwilligen Reduktion der Eigenmittelverzinsung, sowie zur Schaffung von besonders attraktiven Finanzierungsformen für Bau- und Grundkostenanteile für die zukünftigen Nutzer. Vieles von diesem "Wiener Modell" konnte nun auf Bundesebene auch für alle Österreichischen Genossenschaftsmieter im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankert werden.

Das "Wiener Modell" für sozial gerechtes, leistbares Wohnen: In Wien gibt es derzeit rund 860.000 Wohnungen. Davon sind 220.000 Gemeindewohnungen für deren Finanzierung unter anderem langfristige, günstige Fremdmittel seitens der Stadt aufgenommen wurden, bzw. die Refinanzierung der Eigenerrichtungskosten schon längst abgeschlossen ist. Bei 85 Prozent dieser Wohnungen beträgt der Hauptmietzins daher weniger als die Kategorie-A-Miete. Das sind derzeit ÖS 34,50 pro Quadratmeter und Monat. Darüberhinaus gibt es 300.000 private Mietwohnungen, 140.000 Genossenschaftswohnungen, sowie 200.000 Wohnungen in Eigenheimen, Eigentumswohnungen, Kleingartenhäuser, oder Dienstwohnungen.****

Durch Einführung der Bauträgerwettbewerbe und des Grundstücksbeirats konnten die Baukosten für Neubauwohnungen ab 1995 um rund 15 Prozent gesenkt werden (Fertigstellung und Bezug ab 1998/99). Darüber hinaus reduzieren sich die Heizkosten durch den Niedrigenergiestandard um 3.000,-- bis 4.000,-- pro Jahr im Vergleich zu davor errichteten Wohnbauten.

Die Einführung der Superförderung im Jahr 1998 ermöglicht seither eigenmittelfreie Mietwohnungen und eine sofortige Verbilligung des monatlichen Aufwands bei über 5.000 Gemeindewohnungen um ÖS 6,-- bis ÖS 16,--/m²/ Monat.

Sanfte Stadterneuerung durch geförderte Wohnhaussanierung - 3 Milliarden Schilling Bauvolumen pro Jahr haben zur Sanierung von 3.100 Häuser mit 140.000 Wohnungen seit 1985 geführt.

Die Subjektförderung (Jungfamilienförderung, Wohnbeihilfe, Eigenmittelersatzdarlehen) in Höhe von über einer Milliarde Schilling pro Jahr macht Wohnen auch für Einkommensschwächere leistbar.

Konkrete Auswirkungen der Wohnrechtsnovelle 1999 auf Wien

o Regelung der Auslaufmiete:

1995 haben sich die gemeinnützigen Bauträger in Wien vertraglich verpflichtet, nach Rückzahlung der Errichtungskosten die Nettomiete (inkl. Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) auf den Kategoriemietzins abzusenken. Diese Reduzierung der Nettomiete nach Rückzahlung der Errichtungskosten betrifft rund 100.000 Genossenschaftswohnungen, beginnend ab 2004. Diese Regelung wird nun im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankert und die Nettomiete mit ÖS 35,10/m² (wertgesichert) begrenzt. Die Wiener Regelung gilt daher ab 1.9.1999 für ganz Österreich.

o Wiedervermietung älterer Genossenschaftswohnungen:

Festgelegt wird, daß die Miete älterer Genossenschaftswohnungen auch bei der Wiedervermietung mit maximal ÖS 35,10 exkl. Betriebskosten und Mehrwertsteuer betragen darf. Diese Regelung führt in Wien ab 1.9.1999 zu einer Absenkung bei etwa 3.000 seit 1994 wiedervermieteten Genossenschaftswohnungen und fixiert für etwa 1.300 bis 1.800 Neuvermietung pro Jahr zukünftig, daß ebenfalls keine höhere Nettomiete als ÖS 35,10/m² verlangt werden darf.

o Eigenmittelverzinsung:

Klargestellt wird, daß sich die Verzinsung der Eigenmittel am allgemeinen Zinsniveau orientieren soll und derzeit maximal 3,5 % betragen darf. Damit wird ebenfalls gesetzlich verankert, was vom Großteil der gemeinnützigen Bauträger in Wien schon praktiziert wird und nun eine rechtliche Verpflichtung für alle darstellt.

o Stundung der Hälfte des Grundkostenanteils bei Mietwohnungen:

Bei Neubaumietwohnungen müssen 50 % der Grundkosten mindestens 5 Jahre lang (derzeit drei Jahre) zinsenfrei gestundet werden. Dies bewirkt bei einer 75 m²-Wohnung und ÖS 3.000,-- Grundkosten 5 Jahre lang ein Ersparnis von ÖS 330,--/Monat. Damit wird für alle ab 1.9.1999 geförderten Neubaumietwohnungen gesetzlich verankert, was teilweise schon jetzt von Bauträgern aufgrund der geänderten Marktsituation angeboten wird. Wird weniger als die Hälfte der Grundkosten gestundet, erwirbt der Mieter das Recht, die Wohnung nach 10 Jahren kaufen zu können. Diese Eigentumsoption wird in Wien bei etwa der Hälfte der geförderten Mietwohnungen schon derzeit den Mietern eingeräumt, in Zukunft zu einem vereinbarten Fixpreis.

o Neuregelung der verrechenbaren Grundstücksnebenkosten:

Bei Grundstücken, die ab dem 1.9.1999 erworben werden, dürfen die Genossenschaften nicht mehr gleichzeitig die Valorisierung und die Verzinsung der Grundkosten verrechnen. Dies bewirkt bei Neubauwohnungen die etwa in fünf Jahren bezogen werden, eine potentielle Ersparnis von rund ÖS 150,--/m² an Grundstückskosten (bei einer 1 %igen Inflation und einer 75 m²-Wohnung sowie 5 Jahre Zeitraum zwischen Ankauf und Erstbezug, bedeutet dies eine Kostenersparnis von etwa ÖS 11.500,--). Mit dieser Regelung wird ebenfalls gesetzlich nachvollzogen, was in Wien aufgrund der hohen Neubauleistung und der dadurch gegebenen Marktsituation in vielen Fällen Realität ist.

o Verbesserung bei der Förderung nach den Bundessonderwohnbaugesetzen:

Die Bundessonderwohnbaugesetze aus 1982 und 1983 werden so geändert, daß bei sinkenden Darlehenszinsen nicht die Förderung gekürzt wird, sondern sich die Miete reduziert. Dadurch könnte sich in Wien bei rund 4.500 Wohnungen die Nettomiete um bis zu ÖS 10,--/m² reduzieren.

o Mehr Rechte der Mieter bei Einhebung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen:

Genossenschaften müssen in Zukunft die Mieter vor Einhebung erhöhter Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (ab ÖS 4,30/m² und Monat) genau über die geplanten Sanierungsarbeiten informieren. Die Mieter erhalten außerdem das Recht, geplante Verbesserungsinvestitionen auf ihre Zweckmäßigkeit und Kostenangemessenheit gerichtlich überprüfen zu lassen.

Verbesserungen bei Wohnungseigentümern

o Überprüfung von Abrechnungen im außerstreitigen Verfahren:

Bisher musste ein Wohnungseigentümer, der Abrechnungen gerichtlich überprüfen lassen wollte, ein normales Gerichtsverfahren dazu anstrengen. Das bedeutete ein erhebliches Kostenrisiko, das viele Eigentümer gescheut haben. Durch die Regelung entfällt dieses Risiko bzw. wird deutlich verringert.

o Verbesserte Rechtsposition für Minderheiteneigentümer:

Vor allem in Althäusern, in denen Wohnungen abverkauft wurden, blieb die Mehrheit häufig bei einem einzelnen Eigentümer, meist dem bisherigen Hausbesitzer. In allen Fragen der Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen wurden, wie z. B. die Verwaltungsbestellung, haben die anderen Wohnungseigentümer kaum Chancengleichheit gegenüber dem Mehrheitseigentümer gehabt. Durch die Neuregelung wird die Position dieser Wohnungseigentümer, die in der Minderheit sind, deutlich verbessert.

o Mehr Rechte für Wohnungseigentumswerber:

Wohnungseigentumswerber, denen die Einräumung des Wohnungseigentums zugesagt wurde, die aber noch nicht im Grundbuch eingetragen wurden, haben in Zukunft bei Verwaltungsagenden die gleichen Rechte wie tatsächliche Wohnungseigentümer.

o Besserer Schutz gegenüber nicht zahlenden Miteigentümern:

Durch die Einräumung eines Vorzugspfandrechts für die Wohnungseigentümergemeinschaft werden zahlende Eigentümer gegenüber zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Eigentümern besser geschützt.

Änderungen des Mietrechtsgesetzes

o Verbesserung der Möglichkeiten der Delogierungsprävention:

Die Gemeinde oder eine von ihr beauftragte Institution wird - bei Zustimmung des betroffenen Mieters - vom Gericht über eine drohende Delogierung bereits bei Einbringung der Räumungsklage benachrichtigt. Dies soll im Sinne der Betroffenen passieren, um den sozialen Institutionen mehr Zeit zu geben effizient zu helfen, wie z. B. Ratenvereinbarungen abzuschließen. Damit können viele von einer Delogierung bedrohte Personen, speziell Familien mit Kindern, von persönlichem Leid und gesellschaftlicher Stigmatisierung bewahrt werden und diesen Menschen der vorhandene Wohnraum erhalten bleiben. Auch Verwaltungs-, Anwalts- und Gerichtskosten können so weitgehend vermieden werden.

o Beschleunigung des Sanierungsverfahrens

durch Beseitigung von Doppelgleisigkeiten bei der Preis- und Zweckmäßigkeitsprüfung der Sanierungsarbeiten.

o Nutzflächenveränderungen

(z.B. durch Balkonverglasung), die der Mieter während seines Mietverhältnisses auf eigene Kosten durchführt, führen nicht zu einer Erhöhung der Wohnkosten.

o Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Verteilung von Betriebskosten im WGG, MRG und WEG:

Ermöglichung des Mehrheitsbeschlusses zum Einbau von Kaltwasserzählern, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu garantieren.

o Mehr Rechte für Lebensgefährten und Ehegatten im Kleigartengesetz (Schluß) wj

OTS-Originaltext Presseaussendung unter ausschließlicher inhaltlicher Verantwortung des Aussenders.
OTS0137 1999-07-16 12:07 161207 Jul 99 NRK010 1208




Rückfragehinweis: PID-Rathauskorrespondenz: www.wien.gv.at/vtx/vtx-rk-xlink/

Wolfgang Jansky
Tel.: 4000/81 863
e-mail: jan@gws.magwien.gv.at