Wien, (OTS) Wohnbaustadtrat Werner Faymann, SPÖ-
Wohnbausprecher NR Kurt Eder und NR Doris Bures, Präsidentin der
Mietervereinigung Österreichs, präsentierten am Freitag in einem
Pressegespräch die Auswirkungen der Wohnrechtsnovelle auf Wien,
die am Donnerstag im Parlament beschlossen wurde.

Die Aktivitäten der Stadt haben in den letzten Jahren in Wien
viel Positives auf dem Wohnungsmarkt bewirkt. Durch
Förderungsauflagen, Bauträgerwettbewerbe und vor allem den
Wettbewerb von Gemeinnützigen und Privaten konnten nicht nur die
Kosten im Neubau gesenkt werden, sondern viele Verbesserungen für
die Mieter durchgesetzt werden. So haben bereits alle in Wien
tätigen Bauträger im Jahr 1995 die Förderungsauflage akzeptiert,
freiwillig nach Rückzahlung aller Kredite für die Errichtung des
Wohnhauses die Miete auf den Kategorie-A-Mietzins zu senken.
Wettbewerb und das gute Angebot am Wiener Wohnungsmarkt führten zu
einer freiwilligen Reduktion der Eigenmittelverzinsung, sowie zur
Schaffung von besonders attraktiven Finanzierungsformen für Bau-
und Grundkostenanteile für die zukünftigen Nutzer. Vieles von
diesem "Wiener Modell" konnte nun auf Bundesebene auch für alle
Österreichischen Genossenschaftsmieter im
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankert werden.

Das "Wiener Modell" für sozial gerechtes, leistbares Wohnen:
In Wien gibt es derzeit rund 860.000 Wohnungen. Davon sind 220.000
Gemeindewohnungen für deren Finanzierung unter anderem
langfristige, günstige Fremdmittel seitens der Stadt aufgenommen
wurden, bzw. die Refinanzierung der Eigenerrichtungskosten schon
längst abgeschlossen ist. Bei 85 Prozent dieser Wohnungen beträgt
der Hauptmietzins daher weniger als die Kategorie-A-Miete. Das
sind derzeit ÖS 34,50 pro Quadratmeter und Monat. Darüberhinaus
gibt es 300.000 private Mietwohnungen, 140.000
Genossenschaftswohnungen, sowie 200.000 Wohnungen in Eigenheimen,
Eigentumswohnungen, Kleingartenhäuser, oder Dienstwohnungen.****

Durch Einführung der Bauträgerwettbewerbe und des
Grundstücksbeirats konnten die Baukosten für Neubauwohnungen ab
1995 um rund 15 Prozent gesenkt werden (Fertigstellung und Bezug
ab 1998/99). Darüber hinaus reduzieren sich die Heizkosten durch
den Niedrigenergiestandard um 3.000,-- bis 4.000,-- pro Jahr im
Vergleich zu davor errichteten Wohnbauten.

Die Einführung der Superförderung im Jahr 1998 ermöglicht
seither eigenmittelfreie Mietwohnungen und eine sofortige
Verbilligung des monatlichen Aufwands bei über 5.000
Gemeindewohnungen um ÖS 6,-- bis ÖS 16,--/m²/ Monat.

Sanfte Stadterneuerung durch geförderte Wohnhaussanierung - 3
Milliarden Schilling Bauvolumen pro Jahr haben zur Sanierung von
3.100 Häuser mit 140.000 Wohnungen seit 1985 geführt.

Die Subjektförderung (Jungfamilienförderung, Wohnbeihilfe,
Eigenmittelersatzdarlehen) in Höhe von über einer Milliarde
Schilling pro Jahr macht Wohnen auch für Einkommensschwächere
leistbar.

Konkrete Auswirkungen der Wohnrechtsnovelle 1999 auf Wien

o Regelung der Auslaufmiete:

1995 haben sich die gemeinnützigen Bauträger in Wien
vertraglich verpflichtet, nach Rückzahlung der Errichtungskosten
die Nettomiete (inkl. Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) auf
den Kategoriemietzins abzusenken. Diese Reduzierung der Nettomiete
nach Rückzahlung der Errichtungskosten betrifft rund 100.000
Genossenschaftswohnungen, beginnend ab 2004. Diese Regelung wird
nun im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankert und die
Nettomiete mit ÖS 35,10/m² (wertgesichert) begrenzt. Die Wiener
Regelung gilt daher ab 1.9.1999 für ganz Österreich.

o Wiedervermietung älterer Genossenschaftswohnungen:

Festgelegt wird, daß die Miete älterer
Genossenschaftswohnungen auch bei der Wiedervermietung mit maximal
ÖS 35,10 exkl. Betriebskosten und Mehrwertsteuer betragen
darf. Diese Regelung führt in Wien ab 1.9.1999 zu einer Absenkung
bei etwa 3.000 seit 1994 wiedervermieteten
Genossenschaftswohnungen und fixiert für etwa 1.300 bis 1.800
Neuvermietung pro Jahr zukünftig, daß ebenfalls keine höhere
Nettomiete als ÖS 35,10/m² verlangt werden darf.

o Eigenmittelverzinsung:

Klargestellt wird, daß sich die Verzinsung der Eigenmittel
am allgemeinen Zinsniveau orientieren soll und derzeit maximal 3,5
% betragen darf. Damit wird ebenfalls gesetzlich verankert, was
vom Großteil der gemeinnützigen Bauträger in Wien schon
praktiziert wird und nun eine rechtliche Verpflichtung für alle
darstellt.

o Stundung der Hälfte des Grundkostenanteils bei Mietwohnungen:

Bei Neubaumietwohnungen müssen 50 % der Grundkosten
mindestens 5 Jahre lang (derzeit drei Jahre) zinsenfrei gestundet
werden. Dies bewirkt bei einer 75 m²-Wohnung und ÖS 3.000,--
Grundkosten 5 Jahre lang ein Ersparnis von ÖS 330,--/Monat. Damit
wird für alle ab 1.9.1999 geförderten Neubaumietwohnungen
gesetzlich verankert, was teilweise schon jetzt von Bauträgern
aufgrund der geänderten Marktsituation angeboten wird. Wird
weniger als die Hälfte der Grundkosten gestundet, erwirbt der
Mieter das Recht, die Wohnung nach 10 Jahren kaufen zu können.
Diese Eigentumsoption wird in Wien bei etwa der Hälfte der
geförderten Mietwohnungen schon derzeit den Mietern eingeräumt, in
Zukunft zu einem vereinbarten Fixpreis.

o Neuregelung der verrechenbaren Grundstücksnebenkosten:

Bei Grundstücken, die ab dem 1.9.1999 erworben werden, dürfen
die Genossenschaften nicht mehr gleichzeitig die Valorisierung und
die Verzinsung der Grundkosten verrechnen. Dies bewirkt bei
Neubauwohnungen die etwa in fünf Jahren bezogen werden, eine
potentielle Ersparnis von rund ÖS 150,--/m² an Grundstückskosten
(bei einer 1 %igen Inflation und einer 75 m²-Wohnung sowie 5 Jahre
Zeitraum zwischen Ankauf und Erstbezug, bedeutet dies eine
Kostenersparnis von etwa ÖS 11.500,--). Mit dieser Regelung wird
ebenfalls gesetzlich nachvollzogen, was in Wien aufgrund der hohen
Neubauleistung und der dadurch gegebenen Marktsituation in vielen
Fällen Realität ist.

o Verbesserung bei der Förderung nach den
Bundessonderwohnbaugesetzen:

Die Bundessonderwohnbaugesetze aus 1982 und 1983 werden so
geändert, daß bei sinkenden Darlehenszinsen nicht die Förderung
gekürzt wird, sondern sich die Miete reduziert. Dadurch könnte
sich in Wien bei rund 4.500 Wohnungen die Nettomiete um bis zu ÖS
10,--/m² reduzieren.

o Mehr Rechte der Mieter bei Einhebung von Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträgen:

Genossenschaften müssen in Zukunft die Mieter vor Einhebung
erhöhter Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (ab ÖS 4,30/m² und
Monat) genau über die geplanten Sanierungsarbeiten informieren.
Die Mieter erhalten außerdem das Recht, geplante
Verbesserungsinvestitionen auf ihre Zweckmäßigkeit und
Kostenangemessenheit gerichtlich überprüfen zu lassen.

Verbesserungen bei Wohnungseigentümern

o Überprüfung von Abrechnungen im außerstreitigen Verfahren:

Bisher musste ein Wohnungseigentümer, der Abrechnungen
gerichtlich überprüfen lassen wollte, ein normales
Gerichtsverfahren dazu anstrengen. Das bedeutete ein erhebliches
Kostenrisiko, das viele Eigentümer gescheut haben. Durch die
Regelung entfällt dieses Risiko bzw. wird deutlich verringert.

o Verbesserte Rechtsposition für Minderheiteneigentümer:

Vor allem in Althäusern, in denen Wohnungen abverkauft
wurden, blieb die Mehrheit häufig bei einem einzelnen Eigentümer,
meist dem bisherigen Hausbesitzer. In allen Fragen der Verwaltung,
die mit Mehrheit beschlossen wurden, wie z. B. die
Verwaltungsbestellung, haben die anderen Wohnungseigentümer kaum
Chancengleichheit gegenüber dem Mehrheitseigentümer gehabt. Durch
die Neuregelung wird die Position dieser Wohnungseigentümer, die
in der Minderheit sind, deutlich verbessert.

o Mehr Rechte für Wohnungseigentumswerber:

Wohnungseigentumswerber, denen die Einräumung des
Wohnungseigentums zugesagt wurde, die aber noch nicht im Grundbuch
eingetragen wurden, haben in Zukunft bei Verwaltungsagenden die
gleichen Rechte wie tatsächliche Wohnungseigentümer.

o Besserer Schutz gegenüber nicht zahlenden Miteigentümern:

Durch die Einräumung eines Vorzugspfandrechts für die
Wohnungseigentümergemeinschaft werden zahlende Eigentümer
gegenüber zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Eigentümern
besser geschützt.

Änderungen des Mietrechtsgesetzes

o Verbesserung der Möglichkeiten der Delogierungsprävention:

Die Gemeinde oder eine von ihr beauftragte Institution wird -
bei Zustimmung des betroffenen Mieters - vom Gericht über eine
drohende Delogierung bereits bei Einbringung der Räumungsklage
benachrichtigt. Dies soll im Sinne der Betroffenen passieren, um
den sozialen Institutionen mehr Zeit zu geben effizient zu helfen,
wie z. B. Ratenvereinbarungen abzuschließen. Damit können viele
von einer Delogierung bedrohte Personen, speziell Familien mit
Kindern, von persönlichem Leid und gesellschaftlicher
Stigmatisierung bewahrt werden und diesen Menschen der vorhandene
Wohnraum erhalten bleiben. Auch Verwaltungs-, Anwalts- und
Gerichtskosten können so weitgehend vermieden werden.

o Beschleunigung des Sanierungsverfahrens

durch Beseitigung von Doppelgleisigkeiten bei der Preis- und
Zweckmäßigkeitsprüfung der Sanierungsarbeiten.

o Nutzflächenveränderungen

(z.B. durch Balkonverglasung), die der Mieter während seines
Mietverhältnisses auf eigene Kosten durchführt, führen nicht zu
einer Erhöhung der Wohnkosten.

o Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Verteilung von
Betriebskosten im WGG, MRG und WEG:

Ermöglichung des Mehrheitsbeschlusses zum Einbau von
Kaltwasserzählern, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu
garantieren.

o Mehr Rechte für Lebensgefährten und Ehegatten im
Kleigartengesetz
(Schluß) wj

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